-经典案例

　　2007年7月，北京市民刘女士交纳了40万元的定金，通过中介公司向祁女士购买了一套房屋。然而，交完定金半年多后，房主祁女士发现楼市价格飞涨，于是以中介公司欺诈、房屋尚未取得房产证不能买卖等理由拒绝交房，并主张房屋买卖合同无效。为此，刘女士将祁女士告上法院，要求继续履约或高额赔偿。

　　2008年2月初，朝阳法院经过审理对该案作出判决。根据判决，双方房屋买卖合同解除，房主祁女士不但要双倍返还刘女士购房定金共计80万元，还要赔偿她高达50余万元的房屋差价损失。

　　高额差价的判赔依据

　　卖房人祁女士反悔一案中，法院判决认为，根据合同法第113条的规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应赔偿因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。该案中，房价上涨后房屋的现价值与合同约定的交易价格之间的差额，应视为合同履行后，刘女士享有的可得利益。

　　针对房屋的现价值，法院向北京市价格认证中心进行了调查咨询。他们答复的结果是，当地同类型房屋的市场价是每平方米1.7万元到2.2万元。法院采纳了每平方米2万元的中间价格，并以此计算出房屋的总价，再减去合同约定的428万元的成交价，得出的差价是90余万元。因考虑到法院同时判决双倍返还定金，刘女士已从中得到了40万元的经济补偿，因此法院从90余万元的差价中又减去了这40万，最终得出了50余万元的赔偿款。

　　卖房人反悔的几种手段

　　看到房价上涨后，一些卖房人开始要求买房人加价。加价不成时，有些人便开始采取其他手段要求确认房屋买卖合同无效。

　　比如让其他的房屋共有人出来主张自己不知情，或者让第三人以承租人的身份起诉主张优先购买权。有的房主则以拒收房款等方式，制造买房人延期付款，再主张其违约，要求解除合同；有些房主直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。

　　在此情况下，对买房人进行差价赔偿，一定程度上可以达到遏制恶意违约的效果。

　　法院支持差价的原因

　　该案审判长姜春玲表示，法院之所以支持差价损失的赔偿，目的是为了让守约方受损的利益得到弥补，使其仍有能力购买到同区位、同类型的房屋。

　　目前房价可以说是暴涨，房子升值带来的利益应该由谁来享受？应该由守约方、诚信方来享有。法院处理这种案件时遵循的基本原则是，不能让毁约方通过他的毁约行为获利，同时也不能让守约方因守约而受到损失。希望通过法院的审判，能够对双方的交易行为起到一个引导的作用。

　　诚信原则是民事合同的帝王条款。法院要保护善意守约方的合法利益。守约方的实际损失有多大，法院就要通过审判帮他把实际损失弥补上。守约方的实际损失也就是房屋的差价损失。

　　未取得产权证的房子能否出售

　　按照《城市房地产管理法》第38条的规定，没有取得产权证的房子不能买卖。在刘女士一案中，祁女士正是以此为由主张房屋买卖合同无效。而这一条款更成为许多房主反悔时的挡箭牌。

　　《城市房地产管理法》是一种行政管理性的规范，并不是民事上的禁止性规范，何况它还有一些补充性的条款。因此，只要是合法取得的房屋，即便尚未取得产权证，也不影响合同的效力。

　　法院认定合同有效，通常符合三个条件即可：第一，当事人出于自愿；第二，是当事人的真实意思表示；第三，不违反法律法规的强制性规定。

　　如何确定房屋的现价值

　　在计算房屋差价时，房屋现价值的多少很关键，但双方当事人对这一点的认识往往相差甚远。

　　法庭在确定房屋现价值的时候，首先会让双方当事人进行合议，由原告方提出一个价格，如果被告方也认可的话，法庭便可以以合议结果作为依据。

　　如果双方合议不成，法院可以向有关机构进行调查咨询，也可以委托有关部门进行鉴定。如果对于咨询的结果双方当事人有疑义，法院还可以进一步补充。在双方都认定的情况下，法院可以认可这份证据。如果当事人还不满意，可以依照鉴定程序，由双方共同选择一个鉴定机构，进行鉴定，最终确定一个合理的价格。