受去年“9·27”房贷新政影响，广州楼市从去年底开始成交量日益萎缩，楼价持续回落，很多市民担心未来楼市能否回暖这一问题。日前，时报记者在上周六、日开盘的中海金沙湾、万科金色荔苑发现，现场销售非常火爆。多名业界专家认为，今年上半年个别降价盘仍受市场追捧，并预计五一成交量有所回升。另据广州市房地产协会发布的《2007年广州商品住宅市场运行概况暨2008年广州楼市形势分析》预计，今年广州楼价将呈现平稳中有微升的态势。

　　　　降价盘淡市销售不淡

　　上周末，记者踩盘发现，分别于上周六、日开盘的中海金沙湾、万科金色荔苑销售现场非常火爆。其中，中海金沙湾销售均价仅7100元／平方米，当日销售近九成，销售额达2.4亿。中海相关负责人表示，这次定价完全从市场出发，由于迎合了市场，销售结果也在预料之中。

　　据悉，万科金色荔苑对外宣称均价为13800元/平方米。销售当日，A栋一层6套单位中近四套单价在13000元／平方米以下，B栋一层3套单位，单价都在13800元／平方米以下。万科相关人员透露，截止至12点半，264套单位全部售罄，成交额高达4亿元。

　　经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金认为，金沙湾和金色荔苑在淡市中受追捧，最主要的原因两者在价格上有了明显的让步，接近买家的心理价位。因此销售火爆也属正常。

　　除此之外，雅居乐1月推出的30套一口价单位被轰抢；锦绣香江山水华府2期1月26日以9000~15000元/平方米出售，并涵括3000元/平米左右的装修，买家认为远远低于心理预期，当日成交额超过3亿元；差不多同时，碧桂园(企业专区,旗下楼盘)推出的特惠产品，基本上已悉数售罄。吴定金分析，在淡市中，以低价开盘是促使成交的关键。

　　　　五一成交量有望增加

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为，2008年第一个销售旺季将会在五一前后出现。黎文江分析，进入5月后，“90/70”政策效应将充分显现，再加上开发商迫于推货压力将积聚的产品在五一前后以低价入市，在货量增加价位相对拉低的前提下，将会促使大部分处于观望的买家出手，预计十一，成交量将完全恢复。

　　据经纬地产统计数据显示，今年广州老城区随着君汇世家的开盘，以及美荔心筑、越秀上品轩、三木国际公寓等楼盘持续推货，新盘数量将多达25个，货量也有近10000套左右。除老城区以外的其他区域，新盘新货量也将有大幅度增加。黎文江认为，五一前后广州新盘新货的供应量，将是近年来难得的供应高峰。

　　货量增加能否带动成交量？房地产市场研究专家赵卓文认为，从目前的楼市来看，价格决定成交量。2008年前3月，很多开发商捂新盘以求寻找更好的时机高价放盘，但楼市的持续低迷，开发商自信心受挫，迫于推货压力，五一前后可能会以低价入市，当价格降到市场所能承受的程度，自住者和投资者将会一改观望状态选择入市，从而使成交量上升。

　　针对楼价会不会有大幅下调，中原地产项目部总经理黄韬认为，上半年随着限价房以及中小户型商品房大批入市，成交均价会有所下降，但不会有大幅下调，个别区域的楼价依然坚挺，如珠江新城楼价始终保持在2万元/平方米左右。

　　　　中原地产项目部总经理黄韬：中小户型增均价有望降

　　万科金色荔苑和中海金沙湾销售火爆，最关键的因素是销售价格迎合了市场。中海金沙湾以限价房的价格6500元／平方米起开盘，算是广州商品房中触底的价格。这是开发商“低开高走”的策略，以低价带动短时间的成交量。

　　我认为，成交量如果连续两个月上升，市场可能会复苏。预计4月底5月初，成交量可能会抬升，但价格未必会上升。随着成交量不断增加，开发商推货力度加大，下半年不排除房价有上涨的可能性。但由于去年高端楼盘占九成，今年在中小户型产品增多的前提下，均价可能会拉低。

　　　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江：五一是买房的最好时机

　　在当前市场上，仍然存在着强劲的住房刚性需求。有资料显示，1993～2006年，广州户籍人口数以平均每年10万的速度增加，按2006年广州人均居住面积19.44平方米计算，每年新增住宅需求面积光满足新增户籍人口就达194.4万平方米。

　　预测2008年广州楼市将呈现高位、趋稳、放缓的态势，供求将逐渐趋于平衡，结构渐趋合理，价格走向平稳。因此，广州的楼价不可能再有大幅的下降，随着四五月份新盘新货集中上市，五一前后的价格也将达到最合理的区间，是买家入市的最佳时机。

　　　　经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金：十一成交量将完全恢复

　　捂盘等待时机以高价出售的开发商，在持续低迷的楼市下，迫于出售压力，将会在五一前后推出新盘新货。由于开发商对成交量的需求，以低价开盘销售成为必然。以新盘新货为代表，价格适中，在货量相对充足的前提下，买家将陆续入市，五一成交量有望上升，十一成交量将完全恢复。

　　在成交量增加的带动下，下半年的楼价有望上升。一些楼盘，春节前后一直在推低价单位，随着低价单位陆续售馨，下半年将可能推高价单位，从成交价格来看，也会进一步拉高楼市的价位。

　　下半年楼价平稳中略升

　　本周，广州市房协发布了《2007年广州商品住宅市场运行概况暨2008年广州楼市形势分析》，明确表示今年广州楼市不会大起大落，更不会“雪崩”，下半年楼价将会在平稳中微升。

　　市房协分析，上半年政府推出的限价房使购房者选择空间加大，而从下半年开始，限价房销售将更加完善，房企与购房者之间的博弈将转为双方退让 ，买家将由观望转为入市。据市房协初步预测，2008年广州市中心城区一手住宅均价在9000~15000元/平方米；郊区一手住宅均价将在4000~5500元/平方米。业界人士认为，这与2007年的一手住宅均价相差不大。

　　中原地产项目部总经理黄韬认为，楼市与宏观经济、国家政策等密切相关，大势向好，楼市不会走向低谷。黄韬预测，今年3~4月份楼市可能继续不理想，但五一前后，随着大批新盘新货低价上市或会带动成交量。如果成交量连续两个月上升，市场就会复苏，楼价也会随之而升。

　　房地产市场研究专家赵卓文认为，市场环境较去年有较大的变化，但刚性需求仍然存在，只是在低迷的楼市中，没有如期释放。2008年前3月个别性价比高的楼盘受到追捧，证明楼市能不能回暖，关键还要看近期开发商新推产品在价格上做出了多少让步。