南京主城

　　多个万元豪宅“逆市”出世

　　业内人士：房价趋稳的格局没变

　　去年底今年初，南京楼市在购房人的观望中愈显“低迷”，不过记者昨日(2月19日)却获悉，南京市物价局最近连批了几处均价过万的高档商品房，其中价格最高的是位于白下区中华路一号的观城，基准价高达16000元/平方米，让购房者不免心中一惊。业内人士对此分析认为，个别稀缺住宅越贵越好卖也是正常现象，普通商品房价格趋稳的大格局并未改变。

　　万元豪宅未开盘就订空?

　　南京市物价局官方网站上昨日贴出了一个新文件，《关于“归云堂地块”商品住房价格的批复》，记者看到这块新项目的商品房基准价格为13600元/平方米，在众多楼盘中鹤立鸡群。“这个价格我们是严格按建设成本计算出来的，里面包括土地成本、前期费用、公共配套、建安成本和基础设备配套费5部分，一样不少，”南京市物价局房产价格处处长陈仁斌告诉记者。记者询问这个楼盘怎么如此“逆市而上”批出这么高价格，他介绍：“这个项目就在鼓楼区丁山香格里拉酒店后面山顶上那一小块，当时拿地时楼面地价就很高了。总共就一幢，6层，30多套房子。绿化率超过40%，楼前有个很大的院子，容积率≤1.1。而且小区里所有的车库都建在地下，这个开发成本很高的，车库配备率为1：1。成本高了，售价自然会上去。”这么贵的房子在不太景气的楼市大环境下会不会卖不掉？陈仁斌说：“不会，据我所知，这个房子已经基本都预订完了，你想买还买不到呢！”

　　内桥一新盘开价16000元

　　无独有偶，最近市物价局对位于中华门内桥附近的观城项目也批出了16000元/平方米的销售基准价，预计上半年即将销售。一览南京商品房价格公示表可以发现，近几个月来，主城多个区均有万元楼盘出世，秦淮区的雅居乐花园一期基准价为11925元/平方米，同在秦淮区的龙翔隐园基准价为11700元/平方米，该区的宏图上福园(南片)则是12400元/平方米，建邺区云锦路西的银河湾 (论坛)福苑基准价也高达11550元/平方米。“这个价格比较正常，主城区本来就是稀缺地块，卖的就是位置和品质。”物价部门表示：“根据省物价局关于改进住宅商品房价格管理的通知规定，这些楼盘的销售价格在核定的基准价格基础上还可以适当上下浮动，上浮幅度最高不得超过5?，估计房型好一点朝向好一点的卖出去价格还会更高些。”

　　不代表房价还会大涨

　　在楼市整体低迷的态势之下，为何万元豪宅频频出现？业内人士认为，这些豪宅都属于稀缺地段的主城楼盘，特征鲜明，一个城市有少量的豪宅项目是很正常的，并不能反映楼市价格整体水平。

　　以观城和归云堂为例，这两处万元楼盘都带有市区项目的明显特点，一是位置好，地价高，二是项目小，可售套数有限。一位豪宅开发商告诉记者，市中心项目的拆迁成本很高，目前几乎是参照周边二手房的成交价来进行拆迁安置，这也就直接拉高了地价。比如归云堂项目2007年初土地拍卖时，楼面地价就达到每平方米7393元。而同时，这些豪宅项目的体量都偏小，“袖珍”的归云堂项目仅有一幢楼，观城也只有2栋高层和1栋小高层。这些主城楼盘直接针对的是位于收入金字塔顶端的高收入人群，为了小孩上学、老人就医、上班方便等等原因，他们需要在市中心购买一套住宅。由于体量偏小，往往会出现还未开盘就预订一空的热销场面，去年的长江路9号热卖也是同样原因。但这并不代表南京的房价还会继续上涨。(本报记者王烨石小磊)

　　限价房今年“冲击”南京楼市

　　解决交通配套、完善收入审核是关键所在

　　本月15日，南京市建委承诺，今年将开建10万平方米的限价房；16日，广州首个限价房项目保利西子湾以“一口价”6500元/平方米的价格正式发售，首批推出的843套限价房一天就卖出近700套；18日，北京市公布了包括申购标准等内容的限价商品房购买细则草案并公开征求市民意见。近日，全国各地有关限价房的消息接连不断，作为解决中等收入“夹心层”住房困难的保障方式，限价房正式浮出水面。限价房对楼市将会带来哪些冲击？对南京的限价房建设，业内有哪些建议？记者昨日就这些热点话题进行了采访。

　　限价房直指住房“夹心层”

　　今年初，限价房和住房“夹心层”便成为楼市热词。收入高不成低不就，既不符合经济适用房、廉租房的购买标准，又对普通商品房价格望而却步的中等收入群体的安居问题被政府列为重要的保障内容。春节刚过，各地便迅速行动起来，无论是广州的实际开售，北京的出台细则，还是南京公布的计划，都明确显示，限价房直接针对的就是中等收入的住房“夹心层”。

　　所谓限价房，指的是政府限定价格、限定供应对象的住房，也被称为“两限房”。而对于供应对象的界定，北京市的征求意见稿规定，三口及以下家庭，年收入要在8.8万元以下，人均住房面积低于15平方米，家庭总资产少于57万元，才有资格购买两限房，单身人士须年满30岁。广州市则规定，本人在广州市区没有独立套型住宅，个人申购的,本人税前年收入在10万元以下，以夫妻联名方式申购的，家庭税前年收入在20万元以下。南京市目前虽无具体标准，但也计划要限定为本地户籍的大龄青年，且必须是首次置业。从申购标准来看，都比以往的廉租房、经济适用房、中低价商品房等政策性住房标准要宽松得多。

　　冲击楼市不可避免

　　南京一位房地产企业老总在接受记者采访时表示，限价房肯定将对楼市产生冲击。这是因为限价房跟经济适用房、廉租房和南京的中低价商品房都不同，经适房、廉租房针对的是城市最低、低收入人群，他们本来就不是商品房的购买对象，而南京中低价商品房则主要针对拆迁户，普通市民也买不了。所以原有的政策性住房对房地产市场影响并不大。但限价房的保障人群是中等收入的“夹心层”，比如大龄青年，这些原本需要购买普通商品房的消费群体，今后可以去购买价格更便宜的限价房，楼市的“蛋糕”被凭空切掉了一大块。当然，南京市今年计划的限价房开发量只有10万平方米，只相当于全市住房建设量的1%左右，以每套90平方米计算，约1000多套房子，对商品房市场暂时不会有大的影响，但这是一个信号，如果今后加大开发力度，冲击是不可避免的。北京市目前已有规划，到2010年，保障性住房将达到建设量的四分之一，这对于其他省市也不乏示范效应。这位老总还表示，限价房的量达到一定程度后，商品房的需求量将会大为减少。

　　难点：收入审核是道坎

　　昨日有消息说，广州市政协委员、合富辉煌集团董事长扶伟聪在政协小组讨论会上“炮轰”限价房表示，搞限价房是“败笔”，让人重新看到平均主义、计划经济时代的影子，给社会带来了新的不公平，又影响社会和谐。虽然他的观点引起了众多网友和消费者的不满，但对于他提出的“新的不公平”，也不乏赞同之声——收入如何审核，能否保证不出现新的腐败现象，限价房会不会演变为变相的福利房？这些都需要政府更好地把关。

　　江宁区房地产协会秘书长张国安表示，现在城市居民的收入逐渐多元化，股民、基民越来越多，除了工资收入之外，股息、红利等成为市民收入的重要组成部分。但这部分收入怎么审核界定，是一个难题。有些人没有固定工作，工资单上反映的收入可能很低，但是炒股收入可能很高，在购买限价房时，我们又怎么能凭一张工资单来界定其是否符合标准？所以单纯依靠个人申报可能并不理想，将来是否需要税务部门的介入，或是完善公示制度，让全社会来监督，真正体现公平。

　　建议：完善公交和配套

　　北京市今年的限价房将选择在朝阳、海淀、丰台等区四环附近交通便利的城市边缘区域，广州市的限价房项目区位也都较偏。南京的限价房建在哪里，目前还未可知，但业内预计也将会在城郊地带。

　　市中心地价寸土寸金，用来开发限价房的可能性不大。但建到城郊，首要解决的是交通和配套问题，否则也会因生活不便而乏人问津，不能达到保障目的。张国安认为，外地就曾出现过因为交通不便，经适房建好了没人买的现象，有些人宁愿住在市中心10平方米的旧房子，也不愿意转几趟公交住到远郊。所以公共交通的解决是关键，最好建在地铁能延伸到的区域，购买限价房的居民买车的可能性较少，最需要公共交通。此外，买菜、就医、上学等配套设施也需要政府预先规划，有了配套支撑，就大大提升了居住的便利性。(王烨)