- 楼市拍砖

　　房价是最具眼球效应的话题。近日，各种关于房价的论调频繁出现在地产大腕的预测中。即使一直说话小心谨慎的潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)也忍不住了，按照老潘的说法，房价是否会降要综合分析各种数据，他根据过去4年的房价等数据做了一个研究报告，根据这个报告，老潘分析，今年北京单价8000元以下的中低端商品房将可能降价。

　　老潘认为支撑其论点的因素主要为：今年经济适用房、两限房和廉租房的供应加大，经适房、廉租房政策的出台，是拉低房价的主要因素。比较远的地方的低档商品房价格，因为土地供应量比较高，政府又有各种各样的政策限制，所以有可能跌。

　　老潘这次对房价下降预测指向明确，所以分析这个区间段的房价是否会下降，就需要对该类产品进行分析。按照2007年7月24日北京市统计局对外发布的消息，其时北京四环路以内住宅期房均价达到每平方米13696元，四环至五环路地区为每平方米11439元，五环至六环路地区为每平方米8006元，六环路以外地区为每平方米5385元。假定我们认为北京房价从去年7月到现在一直变化不大，那么老潘认定要下降的房价主要集中在五环外。事实上，目前单价8000元以下的房子更多集中在6环左右的远郊区域，比如顺义、密云、延庆等区域。目前很难在通州和大兴等近郊找到这个价位的房子。

　　我们再对这些房子的购买人群进行分析。由于交通及配套等诸多因素考虑，在北京城区工作的人很少到远郊置业(燕郊除外)。这些房子的购买人群主要为在该区域周边工作的人群。此外，老潘提到由于经适房、两限房和廉租房的供应加大，导致单价在8000元以下住宅供应增加。如果我们再对以上三类住宅进行分析，目前已经明确的经适房、两限房和廉租房还是集中供应在城郊接合部，或者是近郊区域，略微远一些的两限房供应也仅仅到通州，其他远郊的顺义、延庆等区域还暂无两限房土地的供应。

　　由此来看，单价在8000元以下住宅供应的区域，目前不会出现两限房和经适房。同时购买此类住宅产品的人群也主要为当地的远郊区域人群，暂时还涉及不到城区的购买者。同时，从去年北京市场的销售情况来看，如果在近郊区域出现8000元/平米以下的低价商品房，必然引发购房者抢购。按照这些推断来看，老潘预测的8000元/平米以下住宅目前还很难出现下降，反而在一定程度上是购房者抢购的对象。

　　立场决定观点，老潘是开发高档房的，所以老潘应该不会说高档房要降。但从现在的市场情况来看，目前售价在20000元/平米以上的高档住宅销售滞销，反而出现了价格松动的趋势。

　　本报记者 张学冬(张学冬博客|张学冬新闻)