编者按：谁也不曾料到，一度被认为将再创新高的2008年中国房地产市场，寒意来得比以往任何一年都早。2007年第四季度起，中央政府以平抑楼价过快上涨为主要目标的强力调控政策，似乎终于收到成效。对眼下这一轮楼市低潮究竟会持续多久，市场影响到底是利好还是利空，不同的人的解读和反应大相径庭，应对策略更是五花八门。

　　新年伊始便做趋势预测，是一件吃力不讨好的事，但作为长期的行业观察者，面对市场剧烈变局的“失语”，也有不负责任之嫌。因此，本版刊发以下一组报道，目的只是为关心房地产市场的广大读者提供一些解读和判断的素材。一孔之见，并非定论，是否中肯，任人评说。

　　2008，中小房企兼并年？

　　新年房企并购第一案呼之欲出

　　深城投欲投奔远洋地产

　　雄厚的地方国资背景，垄断的项目土地资源，优越的行业龙头地位，让深城投成为养在深闺不愁嫁的“皇帝女”。但是，房地产业市场化趋势日益明显后，养尊处优的“她”不知不觉变成了“温水里的青蛙”，一旦外部环境发生更剧烈变化，再欲独自挣扎求存，却已痛感无力回天。此时此刻，投靠“大户人家”以求新生，是没有选择的选择。

　　香港上市的内地房企新贵远洋地产(3377.HK)在试图向人们证明，它从不轻许诺言。

　　“我们有获取黄金地块的能力！”2007年10月上市最后冲刺阶段作全球路演时，远洋地产总裁李明反复向投资者强调。

　　在此前后的短短几个月内，总部设在北京的远洋地产通过项目及企业并购方式，分别在天津、青岛等北方港口重镇拿下数量可观的土地储备。最新消息透露，它的下一个目的地是南方大港深圳，当地老牌国有房企深圳城市建设投资发展有限公司(下称深城投)，很有可能成为它的“新欢”。

　　背靠母公司中国远洋集团这艘巨舰的远洋地产借上市之势大肆扩张，本来不足为奇，而曾经身为深圳三大国企控股集团之一、拥有十多年辉煌历史的深城投，因何要“嫁入豪门”呢？

　　深城投穷则思变

　　襄王有梦，神女有心。对于远洋地产的收购计划，深城投新一届管理层并不抗拒。

　　“此事已基本敲定，公告只是时间问题”。深城投一位参与有关决策的高管告诉记者。据称双方已就收购细节达成共识，只是深城投内部的资产与股权问题尚未完全理清，远洋地产不愿在现阶段拍板。

　　记者了解到，2007年11月深城投董事会通过决议，将该公司工会持有的67%股权转让给深圳市亨利通实业发展有限公司。后者实际为远洋地产所控制，扮演着收购交易中转的角色，远洋地产已为其提供了2.5亿元的收购资金。

　　日前记者专门致电远洋地产董秘求证上述说法，但未获正面答复。

　　1993年成立的深城投，是负责市政和口岸建设管理的深圳市一类企业，主营房地产开发、建筑施工及物业管理，包括罗湖口岸等一系列地标式工程，均出自其手。

　　由于早年全国支援中国第一个特区建设等特殊历史原因，深圳国有房企数量非常多，当地现有上市公司中，1/3是国资背景的开发商。借助于政策倾斜和垄断市中心大片廉价土地，包括深城投在内的这批国有房企，一度取得惊人发展。但上世纪90年代中期前后房地产泡沫的破裂，却让它们大受打击，几乎体无完肤。

　　“关键是管理机制不健全，经营决策迟缓。”一位经历过那个疯狂年代的深圳地产老行家表示，“楼市泡沫破灭后，万科可以壮士断臂，迅速收缩，但国有房企就不可以，花2亿元购入的土地，不管它是否能带来利润，账面上还是2亿元的资产，政府任命的国企负责人，谁敢把它低价出售？”

　　此后深城投等传统国有房企发展步伐逐渐落后于行业平均水平，近年来虽几经改制重组，后劲依然不足。

　　“公司改制后，苦于无法突破资金有限的瓶颈，几年来只能靠原有资产升值和几幅遗留土地勉强度日。”新上任的深城投总经理李士兴向本报记者表示。他相信，若再不思进取，企业不但跟不上这一波房地产业的发展高潮，甚至随时都有关门的危险。

　　远洋地产克隆母公司并购模式

　　毫无疑问，“并购”已成为远洋地产上市后全国快速扩张最重要的手段。

　　远洋地产总裁李明曾公开表示，公司超过40%的土地储备是通过并购得来的，今后也将继续坚持这一模式。“目前我们的土地储备是860万平方米，一年之后达到1860万平方米，大家不要太吃惊”。他说。

　　2007年7月31日，即远洋地产上市招股书统计数据截止的最后一天，该公司签订天津普利达项目主收购协议，同年10月上市前夕，又以21.5亿元收购青岛主要开发商颐中房地产100%的股权。两次出手，共为远洋地产带来了建筑面积近300万平方米的待建项目储备。

　　业内人士告诉记者，远洋地产如此大手笔地实施并购术，很明显受到母公司中远集团成功经验的影响。成立于1992年的中远集团，主营航运业务，还先后涉足房地产、工业、贸易、金融及旅游等，其集装箱制造、散装船运输和修船等主营业务板块，都是通过大规模并购，在短短几年排到世界前列的。

　　“行业发展到一定程度后，就是大鱼吃小鱼，”李明曾自信地总结说，“但并购能力对企业要求很高，人家凭什么跟我们合作？除了资金以外，还要看品牌和企业文化。”

　　证券分析师对远洋地产的并购策略另有一番解读。香港凯基证券一位分析师表示，由于新一年里内地宏观调控力度将继续加大，部分城市楼市走势有可能恶化，在港上市的内资地产股如果希望继续受到投资者的追捧，充分表现企业的成长性是唯一途径。

　　华泰证券地产分析师张弛飞也认为，跨区域发展房企进入新市场时，与其高价拍地，不如直接收购当地公司成本更低，更重要的是，房地产是区域性极强的行业，并购“地头蛇”不但可以带来相应的土地储备，更能为“过江龙”落地生根提供丰厚的人脉关系和本地化人才。

　　好事或会多磨

　　尽管远洋地产和深城投双方情投意合，但并购最终会否“消化不良”，还是一个未知数。

　　“国企内部的关系太复杂了。”深圳某知名民营企业一位总经理称，“即使是双方高层同意，这次收购还是存有一定变数的。”

　　首先，此宗并购案涉及多方利益。广东俗语云，“烂船还有三斤钉”，何况深城投并非一条“烂船”，其多年积淀下来的资产实力，依然不俗。目前除深圳外，该公司在广东东莞、安徽合肥等地拥有可建筑面积近40万平方米的在建项目，2007年年中，深城投东莞分公司斥资3亿元拍下了广东东莞一幅地王。

　　“不少深圳本地国有房企也在打它们的主意。”上述人士透露说。按国有企业重组并购运作惯例，如果有多家竞争者，互相比拼的就是各自的“背景和关系”了，如果出现实力相当，彼此僵持的情况，拖上一两年是常事。

　　深城投内部也传出过“不和谐”的声音。现在该公司有两个主要股东，其一是代职工持股的深城投工会，其二是深城投“一把手”原董事长兼总经理黎家雄。但2007年12月传闻中并购即将落槌之际，黎在毫无先兆之下突然辞职，外界甚至猜测企业内部发生了“政变”。记者曾试图与黎本人接触，但他却一再表示不愿接受采访，并表示不清楚上述收购详情。

　　另一方面，虽然深城投董事会已做出了股权转让的最后决定，但还是有不少中下层员工不满此次转让计划，担心自身利益受损，部分员工甚至计划向上级主管单位提出申诉。

　　相关案例一

　　贵阳世纪中天“舍车保帅”

　　世纪中天也是含着“金钥匙”出世的地方国资房企，本来应有光明前途，但大股东的进进出出，接盘者的“不务正业”，让它始终未能修成正果，而卷入腐败丑闻，更使其翻身不易。在跨区域发展的地产大鳄眼中，这类“地头蛇”的政府人脉关系和优质土地储备，无疑极具吸引力。

　　在2007年圣诞节前夕举行的北京全年最后一场大型土地拍卖会上，华润置地(1109.HK)经过一番激战，以14.3亿元(超出起拍价9亿多元)拿下南郊大兴一幅占地约180亩的地块。与之相比，不久前该公司仅以不到10亿元的代价取得贵阳市中心新区15000亩土地的一级开发权，就更像是一份提前收到的圣诞礼物了。

　　扮演热心肠的“圣诞老人”的是贵州省内规模最大、同时也是唯一一家房地产上市公司——世纪中天(000540)。

　　到底是什么原因，让它变得如此慷慨呢？

　　据华润置地相关公告称，该公司以现金增资方式取得世纪中天旗下“贵阳云岩区渔安安井片区综合开发项目”(下称云岩区项目)83.33%的股份，并获一级开发权。

　　按照规划，位于贵阳市区东部的云岩区项目，将分期发展成为集旅游休闲、商务会展和生态居住于一体的生态休闲城市新区，区内新建三栋高70层的公司总部大楼和一栋高77层的顶级酒店，成为贵州省的“新地标”。

　　当地业界人士普遍相信，华润置地介入后，将借机取得该项目二级土地开发资格，一切顺利的话，华润置地后续的房地产开发总投入，预计超过60亿元。

　　上述业界人士还表示，华润置地这笔合算的买卖，其实得益于世纪中天现任大股东金世旗国际控股“割肉自保”的策略。

　　资料显示，世纪中天最初名叫贵阳中天，原为贵州省国资委下属企业，1994年A股上市，2000年前后，由身份颇为神秘的刘志远控制的世纪兴业入主后改为现名。据悉，刘当时是证券圈内有名的“金融买家”，擅长买卖公司、炒作股票，名下有多项投资业务。

　　“世纪中天和政府的关系很好，别人拿不到的地，中天都能以极低的价格拿到。”贵阳明诚房地产开发公司营销经理刘杰说。但据知情人士介绍，世纪兴业入主后，公司一度把投资重心放在