广州市国土房管局新闻发言人黄文波指出，目前的《限价房销售管理办法》确实存在很多问题，存在瑕疵，我们不会回避这些问题，将在实践中完善这些问题。 时报记者 黄立科 摄影

　　昨日，广州市国土房管局新闻发言人黄文波就限价房的购买条件进行解读。据称，限价房销售对象并不是一成不变的，具体范围将由市国土房管局根据实际情况每年定期确定和公布。

　　2007～2008年度销售对象最核心的限制条件是首次置业者，值得注意的是，审核是否为首次置业，要核查夫妻双方名下房产的登记记录，即使以个人名义申购，但若另一方曾有过住宅产权登记记录的也不符合申购条件。对申购者收入界定线能涵盖多少人群、审核设定等目前暂无概念，但对提供虚假材料的，将采取严密的处罚措施。

　　此外，新闻发言人还对收入线的划定做了详细解读，并表示具体到每个限价房项目还有销售细则。

　　销售对象范围每年定期公布

　　广州市国土房管局新闻发言人黄文波表示，限价房政策的原则是“长期政策、灵活措施”。在市场经济条件下，政府推行限价房政策应当坚持适度、合理干预的原则。

　　广州市国土房管局新闻发言人表示，限价房销售对象是限价房政策最核心的内容，在确定限价房销售对象时应尽量避免一次性将范围固定，导致政策需要频繁变动、调整，影响政策的稳定性。

　　因此，限价房销售管理办法未对销售对象进行具体规定，而是规定应根据本市居民住房现状、收入情况、住房保障范围和标准、房地产市场运行情况等因素确定销售对象；销售对象具体范围由市国土房管局根据实际情况每年定期确定和公布。

　　本年度销售对象解读

　　最核心内容 首次置业者

　　住宅产权核查可确保准确无误，从化、增城市房产暂不纳入审核范围

　　发言人表示，首次置业者是本年销售对象设定条件中最核心的内容。因为首次置业是刚性需求、有效需求，可以抑制房价的不合理增长。

　　从化、增城具有独立行政审批权限，本次暂不纳入适用范围，即从化、增城市户籍居民不在本次销售对象范围，同时为体现政策的公平性，在从化、增城市的房产也暂不纳入审核范围。

　　在符合条件的申购者中，已婚家庭夫妻联名购买的享有优先购买权，即购房时先由此类家庭优先选房、购房，剩余房源才由单身的申购者选购。已婚者以个人名义申购的不享有优先购买权。

　　广州市已建立了较完善的住宅产权档案系统，最早的档案登记记录可查册到清代，因此，申购人住宅产权登记记录可以做到准确查实。

　　最关注内容 收入线界定

　　基本排除高收入家庭投资性的购买，收入审核细节无程序但作假事后将受惩处

　　根据限价房对应解决中等收入家庭住房问题的政策制定意图，2007～2008年度申购限价房收入条件确定为家庭税前年收入不超过20万元，个人税前年收入不超过10万元；申请人在申购限价房时要如实自行申报。

　　目前的收入界定线到底能容纳多少广州市民、收入又该如何进行审核？

　　发言人称，限价房是新生事物，有一些问题需要在实践中完善。比如说限价房的供应规模、当前限价房供应中等收入阶层、怎样界定才能够平衡各方利益、收入审核如何设定才能实现现实操作公平分配的完美统一等等，“我们现在给不出答案”。

　　他表示，本年度限价房销售标准采取了由申请人如实自行申报的办法，没有专门设定收入审核程序。但销售管理办法对申请人不如实申报收入骗购限价房购买的情况，设计了较严格的事后处罚措施进行约束，不如实申报收入的法律风险较大。

　　何谓首次置业？

　　首次置业是指在广州市十区范围内(不包括从化、增城)没有独立套型的住宅产权登记记录。

　　●曾经由于购买、继承、受赠等原因拥有住宅，但由于产权转让现在没有住房的也不符合申购条件。

　　●已签订商品住宅买卖合同但尚未办理产权登记的也视为已有住房，不符合申购条件。

　　●审核首次置业要查核夫妻双方名下房产登记记录，即使以个人名义申购，但夫妻另一方曾有过住宅产权登记记录的也不符合申购条件。

　　家庭20万 个人10万 收入线如何确定？

　　发言人表示，目前限价房销售办法的设计基本能排除高收入家庭投资性的购买。根据2006年《广州年鉴》，2005年广州市中等偏上家庭的年可支配收入在7.3万～12.2万元之间，如按10%左右的年收入增长率来测算，2008年，广州市中等偏上家庭的年可支配收入应在9.7万～17万元左右，折算为税前收入在11万～19万元左右。20万元的收入线也基本能符合广州市当前中等收入家庭的收入上限。

　　据测算，有能力购买限价房的家庭年可支配收入上限在19万元左右，相当于税前家庭年收入约21万元，基本与此次限价房20万元的家庭收入上限条件相吻合。考虑到我国的住房政策提倡和鼓励以家庭为主解决住房问题的精神，将个人申购限价房的收入上限定在家庭年收入的一半，即税前10万元。

　　销售程序

　　●由市国土房管局全程负责销售监管工作，避免由于开发商负责销售而产生社会各界的诚信担忧。

　　●建立购买预登记、预登记审核、公示等制度，保证限价房阳光分配，真正惠及政策确定的对应群体。

　　●将限价房纳入房屋管理系统，实行网上签订合同、登记备案，预售款全程监管，杜绝开发建设单位违规销售行为。

　　●设立销售方案审核环节，将销售方案作为核发预售证的条件之一，进一步约束开发建设单位规范销售。

　　5年内不得出租和转让

　　限价房业主自办理权属登记之日起5年内不得出租和转让；5年后，出租或转让限价房的，须按出租或转让时市场价与限价房购买价差价的70%计收。

　　5年内再置业政府回购

　　限价房业主5年内再次置业前必须以原销售价格结合成新，将限价房回购给政府或由政府重新安排给其他符合条件的购买者；政府不回购、不安排或5年后再次置业的按补交土地收益价款办法处理。

　　剩余房源政府优先收购

　　开发商公开销售两年后仍有剩余住宅的，政府可优先收购。政府放弃优先收购权的，允许开发商申请取消销售价格和销售对象等限制性要求，自行处置。同时，规定开发商全额补缴政府的优惠让利，从利益上斩断开发商捂盘惜售的动机。

　　拆迁户、专家优先购买

　　面向城市建设被拆迁家庭、重点发展产业的从业人员、中高级专家等特殊群体的住房，优先供应给这些群体购买。

　　本版撰文 时报记者 田桂丹 通讯员 穗房宣