12月11日发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，令房地产市场措手不及。各方人士都十分意外，多数人表示新的房贷政策将对未来楼市产生抑制影响，西安楼市明年情势亦很难预料。

　　首次置业者：购房有了希望

　　小王是大学毕业后来西安打工的新市民，老家在农村，家境一般，在西安奋斗了7年，一直想买一套房子结婚，但看着房价不断上涨，小王的这个心愿一直也没能实现。尽管国家在不断调控，但房价还是水涨船高。这下好了，新的房贷政策升高了买二套住房的贷款条件，投资炒房的人会少一些了，房价就涨得没有那么快了，这让没房人的购房机会和信心大增。

　　自住换房者：买第二套，再等等吧

　　张先生2005年在西安高新区买了一套85平方米的小户型用于结婚，去年刚刚添了个儿子，原本还显宽绰的房子，因为母亲来照料孩子而显得十分拥挤。

　　张先生说，前些时候，他和妻子在高新区看了一套两室两厅90平方米的房子，交了定金，打算贷款买了后把父母接过来也能照顾孩子。刚把相关资料整理完交给银行，新政就实施了。首付提高了不说，利率也比第一次贷款利率高了25%(第一次贷款一般在公布利率基础上会优惠15%，而第二套贷款利率在公布利率基础上要上浮10%)。“想改善居住条件，只好再等等看了。”张先生无奈地说。

　　人均23.15M 2以下家庭：喜愁参半

　　根据《补充通知》规定，已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套住房贷款政策执行。这就意味着，第二套住房贷款，对于家庭平均居住面积低于当地平均水平的，不作实际利率上浮25%和首付四成的限制。

　　西安市的人均居住使用面积是多少呢？按照新政要求，该面积以当地统计部门公布的上年度数据为准。记者从西安市统计局2006年公布的统计年鉴上获知，2006年西安城镇人均住房使用面积为23.15平方米。因此，一个三口之家居住使用面积在69.45平方米以内的，在买第二套房时，可以享受和第一套房贷一样的房贷政策。

　　家在延安的王女士说：“我们在延安的120平方米房子买得比较早，环境也比较差，最近想在西安买个环境好的房子，现在却碰上这样的政策，让人发愁。”

　　公积金部门：等待细则出台

　　根据《补充通知》，已经利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也应该按照不同的首付成数和利率区别对待。而此前，在9月27日的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(简称《通知》)下发后，相关部门解释，暂时不考虑公积金贷款是否列入新的信贷政策要求之内。

　　对此，记者采访了西安住房公积金中心，该中心办公室副主任侯西安说，因为政策刚刚出台，中心正在对相关的文件学习研究，与其他城市交流看法和经验，预计很快将有新的第二套住房贷款细则出台。在此之前，公积金贷款仍按现行政策执行，只要符合公积金贷款办法和实施细则的规定，购房者仍享受首付两成不变，利率不上浮的政策。这也符合公积金贷款解决和改善职工住房条件的发放原则。

　　房管部门：操作有难度

　　根据《补充通知》规定，购买第二套住房贷款时，需要出具房管部门的首套房产面积证明。对于这个规定，西安市房屋管理局相关工作人员告诉记者，因为实际情况十分复杂，具体的政策仍在研究当中。

　　如果按照《补充通知》规定要求，房屋管理局也只能向银行出具已经办理了房产证的家庭的房产面积情况，而那些还没有办理产权登记的家庭，显然无法提供这样的证明。事实上，西安仍有大量的房子因为种种原因，尚没有办理产权登记。再者，对于非西安籍人口在西安买房的，首套住房的面积证明是按照户籍所在地标准出具还是购房所在地标准出具等等一系列问题都需要认真研究。

　　新政对后市影响：观望情绪加重

　　据了解，目前西安各银行均按照每个家庭中的个人为单位执行“二套房贷限令”，这样的操作对楼市的影响不是很明显。但《补充通知》的出台，立即引起了许多购房者的反应，大家纷纷询问银行贷款政策，有些定房者开始动摇。一些开发商说：“以家庭为单位计算套数的规定将是影响楼市交易量的重要因素之一。新政策让更多刚性需求和投资需求选择了观望态度。”

　　资深人士刁建明认为，银行政策紧缩，是对房产投资行为的极大限制，以保证自住需求。这样的政策对开发商和用于自住的消费者都是好事情，这有利于市场的健康长期发展。 本报记者 席智平