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随着宏观调控持续深入,北京楼市的投资风险不断累积,此前在楼市扮演着领涨角色的单价2万元以上的高档房,从下半年以来出现了涨幅减缓甚至涨停的局面。
日前,本报联合链家地产、中原地产和鑫尊置地等公司,对八个典型区域代表楼盘的调查显示,在一手房疯涨的背景下,下半年2万元/平米左右的二手房平均涨幅不足10%,而且大部分被调查的二手房源在12月初还出现了涨停的局面,少数楼盘的成交价格甚至出现下降趋势。
本月高档二手房成交量迅速下降
据链家地产和中原地产三级市场部的统计资料分析,至12月上半月,除郊区的二手别墅外,单价在2万-3万元/平米之间的高端二手房,有七成是集中在以下六大板块:CBD、紫竹桥、朝阳公园、东直门、金融街和中关村,其他区域的二手房价格多数在20000元/平米以下。
从富力城、世纪城等8个典型楼盘价格的综合变化上看,下半年房价(报价和成交价)上涨较快的月份集中于9月—11月,值得注意的是,这期间报价与成交价之间的差额较大。而7月、8月份房价的涨幅相对较温和,11-12月份的房价则基本持平。同时,虽然11月、12月阳光丽景、富力城的报价上涨,但其成交价并未上浮,甚至有公司称成交价有所下降。
从北京市代表性的8个高端楼盘的价格调查显示,目前的二手房市场的价格明显呈现涨停的态势。据鑫尊置地公司在各个分公司的业务员反映,本月以来,高端二手房的整体成交量明显迅速下降,买卖双方的交易意愿都明显下降。
10月报价与成交单价差距扩至两三千元
通过今年下半年单价在2万—3万元的高端二手房业主报价及实际成交价的变化(见图)可以看出,下半年高端二手房价格呈现出三个特征:虽然每月的报价与成交价的涨幅不一,但在11月前都保持了上涨的趋势;在单价方面,业主报价与实际成交价之间一直存在1000元-1200元/平米左右的差距,但在10月份前后,部分楼盘的报价与成交价差距拉大到2000元-3000元/平米,如世纪城三期、蜂鸟社区和富力城;无论是每月的环比还是总体涨幅,业主报价的涨幅均高于实际成交价的涨幅。
总体涨幅方面,8个典型项目12月份的报价平均为23185元/平米,比7月上涨了7.4%;而实际成交价为21955元,仅比7月上涨了6.8%。这表明,虽然实际的成交价没有出现明显的上涨,但是业主的预期仍然比较高。不过,9月份以后,业主报价与实际成交价的涨幅均出现放缓的趋势,比如报价方面,9月环比涨幅为1.89%,10月环比涨幅下降至1.54%;实际成交价的涨幅也由9月的1.8%下降为10月的1.48%。
房贷新政使业主报价涨幅趋缓
实际成交价方面,参与本次调查的公司认为,成交价的变化与市场变化、业主的预期以及交易双方的博弈息息相关。首先,目前整体二手房市场中,虽然随着房源的增加,供需比例有所缓和,但是卖方仍然占据着主导地位,报价的不断走高自然带动了成交价的上涨;其次,由于高端房产一般总价比较高,在交易双方谈判时,买方往往具有一定的议价空间,因此最后的成交单价一般要比业主报价低1000元/平米左右。
而9月末出台的房贷新政是使此后业主的报价涨幅出现趋缓,实际成交价也出现相同轨迹的一个重要影响因素。这表明在2007年全年宏观调控不断趋紧的形势下,下半年二手房房源放量明显增多,加上9月后客户持币观望情绪开始形成,因此,在实际的议价过程中,买方的话语权得到了一定的增强,经过交易双方的博弈,实际成交价低于报价的涨幅。
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