中国城市化进程；国内外零售业大举扩张；国际资本市场的比较性投资洼地效应……加上中国投资客对商铺投资的忠诚度，使中国商业地产呈现区域为王、地产导向、资源瓶颈和梯度发展四大最新特征。

　　中国商业地产的今天，无疑正面临重大的机遇和转折时期。中国城市化进程；国内外零售业大举扩张；国际资本市场的比较性投资洼地效应……加上中国投资客对商铺投资的忠诚度，使中国商业地产呈现区域为王、地产导向、资源瓶颈和梯度发展四大最新特征。

　　区域为王

　　中国房地产的区域性特点在商业地产表现更为突出。在商业的竞争格局中大有强龙压不住地头蛇的趋势。国际商业和国内商业的连锁品牌在急速扩张过程中正遭遇本地商业品牌的强大抗争和分流，一些二线城市的本土商业品牌由于对区域的深刻了解、经年的累计布点和消费者沿袭的忠诚度，正在后来居上并占据主导地位。

　　在一些二线城市不断出现海外和全国性的商业品牌被淘汰出局的案例。例如济南“银座”不仅在中高端百货业态中保持老大的地位，而且在家居和健身上也开出了当地最高端的店；特别是社区型超市“UNIMARK统一银座”更是遍地开花。其多年战略性的布局尤其是地段获取上的历史性优势，再加上产品线的全面延展和封锁，使得其龙头地位在山东中低端市场上无人撼动！

　　鲁能集团开发建设的当地另一知名品牌“贵和系”在高端市场占据了差异化的份额和地位。而日本著名品牌“伊势丹”则在当地两大品牌的夹击中倒闭。类似城市还有诸如石家庄的北人集团、湖南的步步高集团和西安的开元集团等品牌都稳占当地第一，并使王府井、家乐福、华联品牌败北的案例屡屡发生。

　　地产导向

　　地产导向表现为每个城市尤其是二、三线城市几乎所有的新兴商业的土地开发权都落在本土实力开发商和外地品牌开发商名下。

　　目前中国商业地产的投资总量和主体是开发商占绝对优势。80%零售商甚至更多是租赁与合作方式，近两年一些资本型或连锁型的零售企业也有涉足的势头。但无论从资源占有的能力、投资模型和专业分工上，地产商作为投资商和开发商的现状长时间内都无法改变。

　　因此城市规划和商业网点规划都必然受到商业地产开发商和投资商左右，中国城市的商业发展方向和水平不可避免地受制于中国商业地产的进步程度和速度。

　　　资源瓶颈和梯度发展

　　中国商业地产由于发展周期短，因此行业的磨合成熟度和时间检验都极具挑战性。日益增长的城市化水平、消费能力和时尚标准，加上供不应求的资金、商家、品牌和人才都使中国的商业地产在高速成长和高收益的道路上，加大了风险性和周期性。

　　中国商业地产发展轨迹除了绝对性的国际化样板外，最重要的特征就是不同级别城市的梯度化发展和向上线城市不断学习的复制性创新。关于国际化，无论从文化和地域乃至精神上都自然倾向于中国香港和新加坡及欧美。而主观或客观上都忽略了与中国有更多近似之处的日本和其他亚洲先进国家。

　　朱凌波 清华大学国际商业地产运营商办公室首席专家