“烂尾楼”如何变身光华SOHO2？潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)接受本报独家采访，首次谈到项目重建计划。原“民源大厦”历史遗留问题可能要用一年多时间解决。

　　11月6日，SOHO中国对外宣布以10.29亿元从华远集团购得烂尾12年的“民源大厦”，欲打造成高档写字楼及商业项目，并更名为“光华SOHO2”。此为SOHO中国上市一个月来的首笔交易。

　　之后，有关该烂尾楼的相关报道不断见诸报端。媒体对其历史遗留问题能否彻底解决存质疑态度。本报实地探访该烂尾楼后发现，原规划设计落后，属上世纪理念作品，不符合当前市场需求。11月中旬，SOHO中国董事长潘石屹就此接受本报独家专访，首次袒露该烂尾楼的重建计划。

　　传言

　　民源大厦问题多

　　回应：华远解决烂尾遗留问题

　　烂尾楼收购案出现以来，由于历史遗留问题难解决、运营资金不足等原因继续烂尾的情况时有发生。对于烂尾长达12年的原“民源大厦”，有曾参与该烂尾楼收购竞争的开发商表示，“这项目的‘水太深’了，简直深不见底。”

　　伟业商业公司副总经理姜黎明也指出，“该项目历史遗留问题较多，并非三言两句能说清的，后期如何解决的确值得关注。”

　　“SOHO中国收购现‘民源大厦’开发公司100%的股权，但考虑这里面的‘水深不见底’，SOHO的收购实际上分两步进行。”对于业界传言该烂尾楼的历史遗留问题，潘石屹在接受本报电话采访时回应说，我们和华远签了个合同，我们先转55%股权，待华远将这烂尾楼所有问题处理结束后，我们才付清余下45%的金额，之后华远全权担保，这样我们不承担该烂尾楼的任何法律风险。全部弄完这些问题估计要1-1.5年时间。

　　对于潘石屹所说的所有问题由华远解决并担保，本报采访了华远集团任志强(任志强博客|任志强新闻)。“项目没有任何问题，我买下这栋楼时所有问题就都已解决了”，任志强对于该项目的历史遗留问题予以了澄清。

　　“其实，我们得到的是一个很干净的项目。”据潘石屹透露，该烂尾楼项目在今年上半年转手华远之前，其项目用地未经出让，使用权属政府，华远获得该项目后便补交了该项目土地出让金。

　　包括华远从野力公司获得该项目时，也是由野力公司以同样的方式提供全权担保，潘透露。

　　探访

　　原规划设计太落后

　　回应：烂尾楼可能炸掉重建

　　11月9日，本报记者对“民源大厦”进行了实地探访。

　　在东大桥及光华路交接处的西北口，记者看到，12层的楼体裸露着灰色的水泥墙体，还有部分钢筋也长时间吊在外面。由于长时间无人打理，围墙的铁门已锈迹斑斑，透过门缝可清晰看见内部的杂草、乱石。

　　“原民源大厦已建成写字楼部分格局陈旧，规划设计等均属上世纪理念，与当前市场上以生态、绿化、节能等为主导的主流产品相去甚远。”姜黎明考察该烂尾后指出，改造或推倒重建的成本将相当惊人。

　　就此项目规划落后一问题，潘石屹也表示首肯，“项目原先的规划设计将全部推翻，都要重新规划和设计。”

　　潘石屹表示，公司目前正在寻找该项目隐蔽工程验收资料，由于烂尾时间长，搜索难度很大，找到该资料后，根据具体情况，我们再考虑是保留或是炸掉重建。

　　据其透露，原“民源大厦”只盖了一栋配楼，也就是目前能看到的那栋12层楼体，两栋主楼均只挖了坑，地上建筑均未开工。

　　“是否将该配楼全部炸掉，要在针对隐闭工程验收资料评估后来确定，但我们一定会把安全放在第一位，建筑是百年大计的事。”潘石屹坦言。

　　建议

　　潘氏理念得改改

　　回应：坚持以往风格，商业运营理念不变

　　“由于项目搁置时间长，民源大厦给公众的印象欠佳，对于今后建成的光华SOHO2而言，商户及投资者都不是很好接受。”姜黎明分析说，潘总今后光华SOHO2的运营理念将左右此项目今后的市场地位。

　　潘石屹曾明确表示，商业由市场决定。但这种做法却引起业内诸多人士的质疑，包括此前SOHO尚都与商户的纠纷便是因为商气欠佳而引起的。

　　“潘总是否应在处理商业物业方面，主动担负起应有的责任，而不是把培育市场的风险交给力单势孤的中小投资者？”姜黎明建议说，若潘总理念不变，将对光华SOHO2造成很大的负面影响，商家和投资者将联想到之前SOHO尚都出现的问题。一部分SOHO项目的商业部分将集中式商业分割成小商铺进行高价销售，因为产权与使用权剥离难以统一，加之后期又缺乏合理的业态规划和统一的经营管理，商家和投资者的权利自然难以保障，由此便引发出一系列纠纷。若SOHO中国能改变运营理念，增加有效自持比例，可能会避免出现类似问题，同时得到更大发展空间。

　　对于运营理念，潘石屹再次明确告诉本报，“我还是坚持以往的风格，商业氛围需要区域来配合，该怎样就怎样，人为强硬的去营造并不一定适合这个商圈的发展。我们看到繁荣的商业区都是自然形成的。”

　　不过，姜黎明也同时指出，若该项目改造得当，将成为CBD的优质项目。

　　CBD商业形态相对失衡，出于物业销售考虑，过多的独立店铺组合导致选择商户时不可避免地出现了同质化问题，同时缺乏有效的商业运营管理和整体业态布局使商业缺乏合理性，尚未形成有标志性核心集客商业区。

　　“光华SOHO2及其他SOHO系列项目分布于同一地段，如能有机形成一个品牌组团，即可发挥品牌优势，对于北京中心区的商业影响巨大。”姜黎明分析说。

　　声音

　　项目还没批 老潘先吆喝

　　可能通过地下与光华SOHO连通，价格肯定会涨

　　“光华SOHO2与光华SOHO可能通过地下通道连通，但需经政府审批。”潘石屹告诉本报，政府也鼓励商业项目连通，一来有效缓解地上交通紧张，二来有助于商气快速形成。

　　他还透露公司将留出充裕时间进行规划设计。另外，目前隐蔽工程验收资料还未找到，复工时间3个月后才可确定。

　　潘石屹擅于“买卖吆喝”，那么光华SOHO2将来售价会是多少？“价格肯定超过光华SOHO的售价，但具体高出10%或30%，到销售的时候再随行就市。”潘石屹说。( 文/余钟斌)

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