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“烂尾楼”如何变身光华SOHO2?潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)接受本报独家采访,首次谈到项目重建计划。原“民源大厦”历史遗留问题可能要用一年多时间解决。
11月6日,SOHO中国对外宣布以10.29亿元从华远集团购得烂尾12年的“民源大厦”,欲打造成高档写字楼及商业项目,并更名为“光华SOHO2”。此为SOHO中国上市一个月来的首笔交易。
之后,有关该烂尾楼的相关报道不断见诸报端。媒体对其历史遗留问题能否彻底解决存质疑态度。本报实地探访该烂尾楼后发现,原规划设计落后,属上世纪理念作品,不符合当前市场需求。11月中旬,SOHO中国董事长潘石屹就此接受本报独家专访,首次袒露该烂尾楼的重建计划。
传言
民源大厦问题多
回应:华远解决烂尾遗留问题
烂尾楼收购案出现以来,由于历史遗留问题难解决、运营资金不足等原因继续烂尾的情况时有发生。对于烂尾长达12年的原“民源大厦”,有曾参与该烂尾楼收购竞争的开发商表示,“这项目的‘水太深’了,简直深不见底。”
伟业商业公司副总经理姜黎明也指出,“该项目历史遗留问题较多,并非三言两句能说清的,后期如何解决的确值得关注。”
“SOHO中国收购现‘民源大厦’开发公司100%的股权,但考虑这里面的‘水深不见底’,SOHO的收购实际上分两步进行。”对于业界传言该烂尾楼的历史遗留问题,潘石屹在接受本报电话采访时回应说,我们和华远签了个合同,我们先转55%股权,待华远将这烂尾楼所有问题处理结束后,我们才付清余下45%的金额,之后华远全权担保,这样我们不承担该烂尾楼的任何法律风险。全部弄完这些问题估计要1-1.5年时间。
对于潘石屹所说的所有问题由华远解决并担保,本报采访了华远集团任志强(任志强博客|任志强新闻)。“项目没有任何问题,我买下这栋楼时所有问题就都已解决了”,任志强对于该项目的历史遗留问题予以了澄清。
“其实,我们得到的是一个很干净的项目。”据潘石屹透露,该烂尾楼项目在今年上半年转手华远之前,其项目用地未经出让,使用权属政府,华远获得该项目后便补交了该项目土地出让金。
包括华远从野力公司获得该项目时,也是由野力公司以同样的方式提供全权担保,潘透露。
探访
原规划设计太落后
回应:烂尾楼可能炸掉重建
11月9日,本报记者对“民源大厦”进行了实地探访。
在东大桥及光华路交接处的西北口,记者看到,12层的楼体裸露着灰色的水泥墙体,还有部分钢筋也长时间吊在外面。由于长时间无人打理,围墙的铁门已锈迹斑斑,透过门缝可清晰看见内部的杂草、乱石。
“原民源大厦已建成写字楼部分格局陈旧,规划设计等均属上世纪理念,与当前市场上以生态、绿化、节能等为主导的主流产品相去甚远。”姜黎明考察该烂尾后指出,改造或推倒重建的成本将相当惊人。
就此项目规划落后一问题,潘石屹也表示首肯,“项目原先的规划设计将全部推翻,都要重新规划和设计。”
潘石屹表示,公司目前正在寻找该项目隐蔽工程验收资料,由于烂尾时间长,搜索难度很大,找到该资料后,根据具体情况,我们再考虑是保留或是炸掉重建。
据其透露,原“民源大厦”只盖了一栋配楼,也就是目前能看到的那栋12层楼体,两栋主楼均只挖了坑,地上建筑均未开工。
“是否将该配楼全部炸掉,要在针对隐闭工程验收资料评估后来确定,但我们一定会把安全放在第一位,建筑是百年大计的事。”潘石屹坦言。
建议
潘氏理念得改改
回应:坚持以往风格,商业运营理念不变
“由于项目搁置时间长,民源大厦给公众的印象欠佳,对于今后建成的光华SOHO2而言,商户及投资者都不是很好接受。”姜黎明分析说,潘总今后光华SOHO2的运营理念将左右此项目今后的市场地位。
潘石屹曾明确表示,商业由市场决定。但这种做法却引起业内诸多人士的质疑,包括此前SOHO尚都与商户的纠纷便是因为商气欠佳而引起的。
“潘总是否应在处理商业物业方面,主动担负起应有的责任,而不是把培育市场的风险交给力单势孤的中小投资者?”姜黎明建议说,若潘总理念不变,将对光华SOHO2造成很大的负面影响,商家和投资者将联想到之前SOHO尚都出现的问题。一部分SOHO项目的商业部分将集中式商业分割成小商铺进行高价销售,因为产权与使用权剥离难以统一,加之后期又缺乏合理的业态规划和统一的经营管理,商家和投资者的权利自然难以保障,由此便引发出一系列纠纷。若SOHO中国能改变运营理念,增加有效自持比例,可能会避免出现类似问题,同时得到更大发展空间。
对于运营理念,潘石屹再次明确告诉本报,“我还是坚持以往的风格,商业氛围需要区域来配合,该怎样就怎样,人为强硬的去营造并不一定适合这个商圈的发展。我们看到繁荣的商业区都是自然形成的。”
不过,姜黎明也同时指出,若该项目改造得当,将成为CBD的优质项目。
CBD商业形态相对失衡,出于物业销售考虑,过多的独立店铺组合导致选择商户时不可避免地出现了同质化问题,同时缺乏有效的商业运营管理和整体业态布局使商业缺乏合理性,尚未形成有标志性核心集客商业区。
“光华SOHO2及其他SOHO系列项目分布于同一地段,如能有机形成一个品牌组团,即可发挥品牌优势,对于北京中心区的商业影响巨大。”姜黎明分析说。
声音
项目还没批 老潘先吆喝
可能通过地下与光华SOHO连通,价格肯定会涨
“光华SOHO2与光华SOHO可能通过地下通道连通,但需经政府审批。”潘石屹告诉本报,政府也鼓励商业项目连通,一来有效缓解地上交通紧张,二来有助于商气快速形成。
他还透露公司将留出充裕时间进行规划设计。另外,目前隐蔽工程验收资料还未找到,复工时间3个月后才可确定。
潘石屹擅于“买卖吆喝”,那么光华SOHO2将来售价会是多少?“价格肯定超过光华SOHO的售价,但具体高出10%或30%,到销售的时候再随行就市。”潘石屹说。( 文/余钟斌)
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