个别入市价低于同区域此前新盘2000元/平米；二手房交易量价双跌

　　11月13日，深圳中天置业评估有限公司总裁蒋飞涉嫌卷款逃跑，一下子把深圳楼市(楼市博客|楼市新闻)暴露在聚光灯下。实际上，中天置业的倒下只是冷清的深圳楼市危机的一个集中爆发。

　　7月以来，深圳二手房成交量持续下降，成交价格也缓慢下跌。一手房市场也是成交低迷，新盘入市当日成交普遍只有两三成。临近年底，一些大开发商带头采取了低价入市策略，换取楼盘的快速销售。同时，虽然大开发商的在售项目没有降价，但是出现了中小开发商大幅降价的案例。

　　10月二手房成交量仅为6月的两成

　　二手市场的拐点从今年7月开始出现。导火索是7月3日深圳13部门联手整治房地产市场，提出自8月1日起，实行二手房新版《买卖合同》和《居间合同》，同时透露将按评估价征收二手房个税。其后，7月9日，深圳出台限制港人购房的政策。紧接着，7月17日，深圳市地税局披露，拟在9月底前一揽子出台二手房价格评估办法、二手房土地增值税征收办法，通过税收手段调控房价。一系列组合拳立竿见影，让深圳楼市开始由狂热转向冷静，

　　雪上加霜的是，从7月开始，深圳大部分银行对二手房个贷实行紧缩，这种紧缩政策在8月份更加严重，很多二手房买家贷不到款，二手房市场成交急剧下降。9月27日，压垮骆驼的最后一根稻草来临，央行公布了新的二套房首付和利率政策。于是，深圳二手房成交自10月起完全进入冰河期。

　　来自深圳最大的地产中介深圳中原的数据显示：10月份深圳市共成交二手住宅约2800套，成交面积21.9万平米。而6月份时，为12100套及101.4万平米，10月成交套数及面积仅分别相当于6月时的23%、22%。

　　在此过程中，二手房的持续冷清也传导至一手房市场。7月底开始，深圳一手房销售逐步降温，火爆的开盘场面不复存在，开盘售罄也成为遥远的回忆，售出五成变成好成绩。到了10月份，深圳有14个项目推出，除了个别项目低价开盘销售较好外，大部分项目开盘销售仅为两三成，这种现象迄今仍在延续。

　　热点区域二手楼价四个月间最高跌一半

　　“这几个月坐了一次过山车。”林先生表示，他年初在深圳宝安中心区买了一套房，价格1.2万元/平米，到了6月时，最高涨到1.8万元/平米，如今又跌回到1.3万多元/平米。

　　更典型的是娄先生的经历。2006年初，娄先生在深圳南山区蛇口的半岛城邦，以9000元/平方米的价格投资了一套房，到今年6月，价格已经攀升至4万元/平米。6月份，娄先生以4.2万元/平米放盘，未售出。如今，记者未获知娄先生是否售出了此套房产，但是11月21日记者发现，半岛城邦有很多单位挂牌价都不足2万元/平米。

　　目前，或是出于落袋为安，或是出于还贷压力，一些投资者开始降价抛售，这在前期炒作最热烈的区域，如宝安、南山等表现得尤为明显。来自中原深港研究中心的资料显示。10月份，南山区二手房成交均价相比6月，下降幅度在12%以上，宝安区从7月到10月，二手房价降幅也超过13%。

　　“上半年涨得太快，二手房价有回调的需要。”深圳世华地产(世华地产博客|世华地产新闻)市场研究总监肖小平表示，目前全市二手房成交均价都在降，前期投资比例高，炒作厉害的区域降得多，自住客多的区域相对比较稳定。

　　大开发商在售项目仍坚挺，中小开发商降价

　　11月10日，位于龙岗中心城的招商依山郡2期第2批房源，以均价8500元/平米开盘，定价低于周边区域前期新盘2000元/平米，结果开盘售出六成。此前的10月27日，中海地产位于龙岗的大山地项目，最低单价仅6000多元，当天售出九成。10月20日，万科金域东郡以均价7500元/平方米开盘，当天售罄。

　　万科、中海、招商这几个盘的价格均未超过1万元/平米，定价大大低于市场的预期，极大地吸引了人气。万科金域东郡甚至成为7月以来深圳惟一一个开盘售罄的项目，中海山地售出九成的业绩也仅次于万科金域东郡。而招商依山郡则是深圳楼市11月开盘销售率最高的楼盘。

　　“现在是大开发商举起了价格屠刀，其低价入市策略将给中小开发商很大的压力。”一位不愿透露姓名的业内人士表示，不排除会有越来越多的开发商在价格上做出让步。有更激进的业内人士评论说，“现在是大庄家开始出货了，小庄家要跟着跑，楼市已经进入下降通道。”

　　据记者了解，目前大开发商的新项目低价入市，但其在售项目的价格仍维持坚挺。不过，一些中小开发商的在售项目也开始降价。就在招商依山郡开盘不久，同处龙岗中心城的另一个在售项目，在深圳网络媒体主页上挂出了“四房送10万、三房送6万—8万、两房送3万”的广告。迄今为止，这是深圳楼市今年第二个公开大幅降价的楼盘，第一个出现在十一黄金周期间。

　　- 观点碰撞

　　新盘低价入市策略蔓延

　　“品牌开发商对政策、对整体形势的把握更强，他们的定价策略其实给了市场明确信号。”深圳社科院城市运营中心主任高海燕(高海燕博客|高海燕新闻)表示，会有越来越多的开发商选择低价入市策略，“既然有人开了头，就会有连锁反应。”

　　有房地产商透露，临近年底，开发商也面临各种年关压力，比如年终结算、年度销售任务等。明年房贷重开后，市场能否回暖还很难说，在此情况下，会有越来越多的开发商，抱着落袋为安的心态，在价格上做出让步。据记者了解，近期，深圳龙岗坑梓一新盘，预计将以均价不足6000元/平米入市，有望创造深圳年内新盘价格最低纪录。

　　两极分化愈趋严重

　　10月以来，深圳全市新推项目的开盘成交率分化十分严重，符合首次置业者以及自用人群需求的产品，如价格合理的2房、3房十分抢手，而面积偏大的中高档住宅则少人问津，成交十分低迷。

　　龙岗中心城一项目营销总监则表示，未来深圳楼市两极分化将非常明显，“物超所值的，不降价也有人买，物有所值的，也受追捧。只有那些以前是搭顺风车的，即使降价也卖不动。”

　　明年4月或回暖

　　“保守点的估计，要到明年五一前才能有明显好转。”深圳宇宏集团副总裁吴宏远表示，按照惯例，春节前后都是楼市淡季；新年，银行一些业务的调整也需要时间。而高海燕估计市场的回暖，除了需要时间外，还需要以卖家和开发商降价为前提。