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深圳大开发商低价倾销新盘 二手房交易量价双跌

2007-11-23 04:53:31    来源:新京报    作者:佚名    分享到:
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  个别入市价低于同区域此前新盘2000元/平米;二手房交易量价双跌

  11月13日,深圳中天置业评估有限公司总裁蒋飞涉嫌卷款逃跑,一下子把深圳楼市(楼市博客|楼市新闻)暴露在聚光灯下。实际上,中天置业的倒下只是冷清的深圳楼市危机的一个集中爆发。

  7月以来,深圳二手房成交量持续下降,成交价格也缓慢下跌。一手房市场也是成交低迷,新盘入市当日成交普遍只有两三成。临近年底,一些大开发商带头采取了低价入市策略,换取楼盘的快速销售。同时,虽然大开发商的在售项目没有降价,但是出现了中小开发商大幅降价的案例。

  10月二手房成交量仅为6月的两成

  二手市场的拐点从今年7月开始出现。导火索是7月3日深圳13部门联手整治房地产市场,提出自8月1日起,实行二手房新版《买卖合同》和《居间合同》,同时透露将按评估价征收二手房个税。其后,7月9日,深圳出台限制港人购房的政策。紧接着,7月17日,深圳市地税局披露,拟在9月底前一揽子出台二手房价格评估办法、二手房土地增值税征收办法,通过税收手段调控房价。一系列组合拳立竿见影,让深圳楼市开始由狂热转向冷静,

  雪上加霜的是,从7月开始,深圳大部分银行对二手房个贷实行紧缩,这种紧缩政策在8月份更加严重,很多二手房买家贷不到款,二手房市场成交急剧下降。9月27日,压垮骆驼的最后一根稻草来临,央行公布了新的二套房首付利率政策。于是,深圳二手房成交自10月起完全进入冰河期。

  来自深圳最大的地产中介深圳中原的数据显示:10月份深圳市共成交二手住宅约2800套,成交面积21.9万平米。而6月份时,为12100套及101.4万平米,10月成交套数及面积仅分别相当于6月时的23%、22%。

  在此过程中,二手房的持续冷清也传导至一手房市场。7月底开始,深圳一手房销售逐步降温,火爆的开盘场面不复存在,开盘售罄也成为遥远的回忆,售出五成变成好成绩。到了10月份,深圳有14个项目推出,除了个别项目低价开盘销售较好外,大部分项目开盘销售仅为两三成,这种现象迄今仍在延续。

  热点区域二手楼价四个月间最高跌一半

  “这几个月坐了一次过山车。”林先生表示,他年初在深圳宝安中心区买了一套房,价格1.2万元/平米,到了6月时,最高涨到1.8万元/平米,如今又跌回到1.3万多元/平米。

  更典型的是娄先生的经历。2006年初,娄先生在深圳南山区蛇口的半岛城邦,以9000元/平方米的价格投资了一套房,到今年6月,价格已经攀升至4万元/平米。6月份,娄先生以4.2万元/平米放盘,未售出。如今,记者未获知娄先生是否售出了此套房产,但是11月21日记者发现,半岛城邦有很多单位挂牌价都不足2万元/平米。

  目前,或是出于落袋为安,或是出于还贷压力,一些投资者开始降价抛售,这在前期炒作最热烈的区域,如宝安、南山等表现得尤为明显。来自中原深港研究中心的资料显示。10月份,南山区二手房成交均价相比6月,下降幅度在12%以上,宝安区从7月到10月,二手房价降幅也超过13%。

  “上半年涨得太快,二手房价有回调的需要。”深圳世华地产(世华地产博客|世华地产新闻)市场研究总监肖小平表示,目前全市二手房成交均价都在降,前期投资比例高,炒作厉害的区域降得多,自住客多的区域相对比较稳定。

  大开发商在售项目仍坚挺,中小开发商降价

  11月10日,位于龙岗中心城的招商依山郡2期第2批房源,以均价8500元/平米开盘,定价低于周边区域前期新盘2000元/平米,结果开盘售出六成。此前的10月27日,中海地产位于龙岗的大山地项目,最低单价仅6000多元,当天售出九成。10月20日,万科金域东郡以均价7500元/平方米开盘,当天售罄。

  万科、中海、招商这几个盘的价格均未超过1万元/平米,定价大大低于市场的预期,极大地吸引了人气。万科金域东郡甚至成为7月以来深圳惟一一个开盘售罄的项目,中海山地售出九成的业绩也仅次于万科金域东郡。而招商依山郡则是深圳楼市11月开盘销售率最高的楼盘。

  “现在是大开发商举起了价格屠刀,其低价入市策略将给中小开发商很大的压力。”一位不愿透露姓名的业内人士表示,不排除会有越来越多的开发商在价格上做出让步。有更激进的业内人士评论说,“现在是大庄家开始出货了,小庄家要跟着跑,楼市已经进入下降通道。”

  据记者了解,目前大开发商的新项目低价入市,但其在售项目的价格仍维持坚挺。不过,一些中小开发商的在售项目也开始降价。就在招商依山郡开盘不久,同处龙岗中心城的另一个在售项目,在深圳网络媒体主页上挂出了“四房送10万、三房送6万—8万、两房送3万”的广告。迄今为止,这是深圳楼市今年第二个公开大幅降价的楼盘,第一个出现在十一黄金周期间。

  - 观点碰撞

  新盘低价入市策略蔓延

  “品牌开发商对政策、对整体形势的把握更强,他们的定价策略其实给了市场明确信号。”深圳社科院城市运营中心主任高海燕(高海燕博客|高海燕新闻)表示,会有越来越多的开发商选择低价入市策略,“既然有人开了头,就会有连锁反应。”

  有房地产商透露,临近年底,开发商也面临各种年关压力,比如年终结算、年度销售任务等。明年房贷重开后,市场能否回暖还很难说,在此情况下,会有越来越多的开发商,抱着落袋为安的心态,在价格上做出让步。据记者了解,近期,深圳龙岗坑梓一新盘,预计将以均价不足6000元/平米入市,有望创造深圳年内新盘价格最低纪录。

  两极分化愈趋严重

  10月以来,深圳全市新推项目的开盘成交率分化十分严重,符合首次置业者以及自用人群需求的产品,如价格合理的2房、3房十分抢手,而面积偏大的中高档住宅则少人问津,成交十分低迷。

  龙岗中心城一项目营销总监则表示,未来深圳楼市两极分化将非常明显,“物超所值的,不降价也有人买,物有所值的,也受追捧。只有那些以前是搭顺风车的,即使降价也卖不动。”

  明年4月或回暖

  “保守点的估计,要到明年五一前才能有明显好转。”深圳宇宏集团副总裁吴宏远表示,按照惯例,春节前后都是楼市淡季;新年,银行一些业务的调整也需要时间。而高海燕估计市场的回暖,除了需要时间外,还需要以卖家和开发商降价为前提。

 


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