新公布的“目录”被业界形容为是针对外资进入中国房地产市场的新限令。“新限外令”再一次让外资进入中国房地产领域变得风声鹤唳。不少业内人士认为，缺乏外资的炒作，国内房价将出现下降趋势。但不少外资地产公司对此却坦然表示，“新限外令”只对高端物业产生影响，对普通住宅不会产生任何影响。

　　新闻背景

　　继去年7月建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称“限外令”)，以及今年5月商务部、国家外汇管理局联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》之后，近日，国家发改委和商务部又公布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》(以下简称“目录”)，与2002年和2004年版的《外商投资产业指导目录》相比，2007版在房地产领域开始对外资收紧。

　　将于今(于今博客|于今新闻)年12月1日起施行的“新限外令”明确表示，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅用地开发建设”从现行《目录》(2004年修订)的鼓励投资类别中删除，将不再鼓励外资进入普通住宅的开发建设。

　　外资投资高档物业下降一半 外地人成投资主力

　　“2004年、2005年我们70%-80%的客户是外籍人士，而今年外籍人士只占我们客户总量的39%，”台湾信义房屋负责人唐颗向记者表示。该公司于1993年进入中国内地市场，目前在北京朝阳区内设有13家门店，主要从事高档物业的代理。

　　唐颗表示，由于去年六部委出台的“限外令”直接限制了外籍人士在中国内地购买物业项目，“限外令”规定境外人士只有在境内工作、学习时间超过1年，才可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，但不得购买非自用、非自住商品房。因此，该公司的客户人群从去年开始逐步地转变为在京投资的外地人，其中以山西人为主。

　　其实，山西人到北京来买房子从2005年就已经成了规模，许多北京开发商在山西举行了开盘仪式，如现代城 (论坛 户型)、熙源居、格调 (论坛 像册 户型 样板间 视频)等取得了辉煌的销售业绩。戴德梁行(戴德梁行博客|戴德梁行新闻)商铺部助理董事张家鹏(张家鹏博客,张家鹏新闻,张家鹏说吧)说，商铺、写字楼、高档住宅成了山西人在京城投资的首选。他们到北京来买房某方面说是出于“安全”的考虑，毕竟依靠煤炭这种暴利行业不是长久之计。

　　北京山西企业商会副会长王向东介绍说，山西人在京购买房产的目的比较复杂，有的是投资兼自住，有的是公司集体投资，有的是为了孩子上学，有的是为了休闲度假，还有的是为了退休后能来北京过过好日子。无论购买目的有何不同，但无疑外地购买者成为了北京高档楼盘的主要消费力，金泰城#zhPoint#丽湾 (论坛 像册 户型)总经理马强表示，目前该项目的外地业主已经达到了40%，而这一情况在投资活跃的区域比例更高。

　　唐颗认为，“新限外令”虽然禁止了外商投资高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设和经营，但是对于北京这样的城市来说，影响并不大，目前国内的购买力已经非常强劲。

　　大单交易可能匿迹 商业地产将遭受重创

　　日本私募基金Re-plus斥资26亿元人民币购买华贸中心 (论坛 像册 户型 样板间 视频)两栋写字楼、高盛则从新加坡政府投资公司手中购买了位于大北窑的京汇大厦 (论坛)、美国花旗集团斥资7.8亿元购买了西环广场 (论坛 像册 视频)写字楼等上亿元的交易频繁发生，而此前这样的大手笔今后将被禁止，根据“新限外令”规定，今后将限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，这就意味着外资大规模收购物业项目再出售的方式将受到限制。

　　通过整栋购买，然后再出售，通过这样短期“倒手”，外资可谓赚得盆满钵满，根据有关数据显示，不到两年时间，麦格理转手上海新茂大厦的交易，账面净赚超过1.5亿美元(折合人民币约12亿元)，账面回报150%；花旗集团2005年以5000万美元收购了上海永新广场，一进一出，获利2775万美元，增值率超过55%；2005年，高盛以1.076亿美元从新加坡凯德置地手中购得位于上海福州路上的高腾大厦，卖出后，获取了39%的升值回报。可见，通过整体的购买外资可谓获利匪浅，同时由于外资的投入也为国内的商业地产带来了繁荣景象。目前中国国内的商业地产开发一般均采取出售的方式，而外资正是这些物业的主要购买力。

　　张家鹏表示，今年以来房地产投资增长迅速，根据国家统计局消息，前三季度，房地产开发完成投资16814亿元，增长30.3%，其中外资增长15.5%，势头很猛。同时，目前来自欧美等地的金融资本主要包括两种形式，私募投资和上市公司的资金，这些金融资本并没有在中国设立实体公司，只是通过在国内投资、合作开发、并购房地产项目进行经营，可以说是一种“快投资、快收益”的投资形式。因此国家必然要对此做出限制。“目前只有政策出来，还没有具体执行细则，预计今后大宗的交易要通过特别审批。”张家鹏表示。

　　二手房市场整合速度放慢 上市之路更加迷茫

　　“对二手房市场不会产生很大的影响，但是将对经纪公司的整合速度产生较大影响，像21世纪不动产(21世纪不动产博客|