作者: 黄涛

　　暗访实录

　　观望期楼价走势成最大悬念

　　《家天下》记者展开全城楼盘大调查

　　市场观望气氛为何浓重？

　　买家担心成“水鱼”

　　本报调查

　　1.你认为楼市(楼市博客|楼市新闻)出现观望的原因是？

　　A.“9#zhPoint#27”房贷新政，成为“压倒骆驼的最后一根稻草” 13%

　　B.是价格太高，买家无法承受 44%

　　C.是政策走向微妙，买家对后市判断不清，都不想当“最后的水鱼” 39%

　　D.说不清 4%

　　2.每次调控楼价都会“越调越涨”,房贷新政是新一轮上涨的开始吗？

　　A.楼价又开始新一轮上涨，且涨幅很大，大部分买家被逼出市场，有钱人才买得起楼 20%

　　B.楼价会上涨，但涨幅会很小，部分买家被逼出市场 14%

　　C.楼价会保持平稳，部分买家观望后仍会出手 14%

　　D.会有所下降，市场保持动态的平衡 53%

　　3.你认为目前广州的楼价贵么？

　　A.贵得离谱，虚高，完全脱离了真实的市场 60%

　　B.有点贵，但还基本和市场相符 15%

　　C.不贵 19%

　　D.便宜，和北京、上海水平相当，但和香港、东京还有距离 7%

　　国庆前出台的房贷新政策令黄金周后的广州楼市出现了观望情绪。开发商们的普遍应对做法是打折、送大礼包，但对“降价”却非常隐讳，更不肯公开降价。而买家心态则和以前“只求买到心水楼，不管多贵”截然不同，观望情绪日渐浓厚。在此情形下，本报调查买家对新一轮楼市观望期的看法。

　　过半网友预期楼价会跌

　　从调查结果看，价格和政策成为此轮观望的主要原因。价格太高，超出了某些买家的承受力，将他们抛出市场之外，而对投资者来说，其投资成本提高，投资步伐放缓。而政策的出台，一方面加重了买家的入市成本，更重要的是其走向微妙，使买家对后市判断不清。假设政府还有宏调出台，那谁接楼市最后一棒谁就倒霉，买家都不想当最后的“水鱼”。

　　此次楼市观望使人回想起自2005年以来的楼市，在几次调控期、加息期、观望期之后，买家又重新踊跃入市，楼价再继续冲高。那么，在本轮观望期后，楼市会出现什么样的情形呢？超过五成的人认为“楼价会下降，市场保持动态的平衡”；而“主涨派”比例则有34%，认为会大涨的人有20%，而认为小幅上涨的人则有14%。另外，还有14%的人认为楼价会保持平稳。对于广州楼价是否贵的调查，其结果几乎出现了一边倒的态势，有六成的人认为“太贵了”。

　　记者 龙蕾

　　从两三年前到今年年初，在广州楼价的上涨过程中，市场时常流传着这样一种言论：“和北京、上海、深圳等大城市相比，广州楼价还差一大截呢。”言下之意是，“目前广州的楼价还很便宜，至少是不算贵，还有很大的升值潜力和上升空间”。我们且不去讨论这种言论的内在逻辑性，单从目前的市场形势来看，这种言论在真实的数据面前已经站不住脚了。据今年10月“阳光家缘”的数据，广州市中心六区的住宅均价为14487元/m2，十区的均价为11971元/m2，这个价格已可比肩京、沪、深三大城市的楼价了。广州的楼价其实真的不便宜了！记者龙蕾

　　高位运行的广州楼市，在经历了房贷新政的冲击后成交量锐减，进入到一个新的观望期。由于楼市后市的走势存在不确定性，目前关于楼价走向的各种传言不断兴起。有人认为楼价将由此进入下跌通道；有人认为楼价在相当长的一段时间内将处于平稳期；也有人认为楼价在经过短暂的调整之后还将逐渐上升。

　　到底后市如何？开发商和专家都无法给出确切的答案。但从目前的形势和政策来分析，可以肯定的一点是：不久前上演得热闹非常的楼市“海鲜价”将一去不复返了，发展商再也不敢随意拉高楼价，取而代之的是更加理性和谨慎的定价策略。

　　记者 黄涛

　　广州楼价比肩京沪深

　　主跌派：见顶#zhPoint#下降

　　可能指数：★★

　　“最高折扣达40万元”、“送一成首付，再送10年利息增值额”……降价信息目前充斥在各种楼盘宣传广告上，记者的手机也经常收到某楼盘“额外9.7折”、“特选单位9.5折”等促销短信。一时间，消失了很久的“折扣风”又再卷土重来，各种明折暗扣的促销方式再度涌现。

　　针对这种现象，部分人士认为，广州楼价在高位运行多时后，目前已经见顶。在房贷新政的催化下，房价将进入下降通道。

　　的确，目前有部分楼盘有降价措施。记者在上周日对部分在售楼盘作了电话调查，其中有些已经在进行各种形式的促销措施。例如白云某盘，国庆期间毛坯均价为1.7万元/m2，现在装修价为1.5万元/m2，毛坯价1.1万~1.4万元/m2，还额外有9.7折优惠。天河某盘，国庆期间打出的价格是1.5万元/m2，而现在报价则是1.35万元/m2。白云的另一楼盘，国庆期间开价1.6万元/m2，现在是1.5万元/m2……尽管降价代表了绝大多数人的良好心愿，但是降价的楼盘却还只是少数。记者的调查显示，除了市区周边部分楼盘有降价促销行为外，中心区域的楼价基本上保持坚挺。

　　“目前降价的只是个别情况”，谈起“降价风”，合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，目前降价的楼盘可能是还没完成销售任务的，到了年底促销冲量。另一方面则是在此前的涨价中，部分楼盘跟风涨价，性价比失调，在楼市观望期间回调楼价，从而达到一个合理的性价比。有地产商则表示，现在有些开发商只是拿出一些优惠措施来探试市场，如果买家仍然没有反应，接下来才有可能进一步加大降价的力度。

　　平稳派：盘整#zhPoint#挺住

　　可能指数：★★★★★

　　“降价是开发商不愿看到的事情，涨价在目前又是不现实的事情，我的观点是楼价将在一定时间里保持现状。”某大型开发商负责人对记者表示。记者调查显示，持这种观点的人占到相对较多的比例。在记者调查的楼盘中，国庆期间到现在价格基本保持稳定的占了绝大多数，似乎也印证了这一观点。

　　黎文江认为，从现在到春节期间，广州楼价将保持平稳状态。目前楼市所谓的低迷是银行信贷额度基本用完，再加上房贷新政冲击造成的。等到明年银行开始新的信贷额度发放，以及各家银行房贷新政细则的明确，预计要到春节后市场才会有新的动向。同时，今年房价上升太快，市场需要一段时间调整适应，开发商需要调整营销策略。广州楼市将利用这段时间盘整，这种盘整时期大概最快会在明年春节前结束，在这期间，楼价会保持现有价格。

　　有开发商向记者表示，经过前期的冲量，今年大部分开发商的任务已经完成，即便是新货也不急于出售，因此价格不会上涨，也不会下调，静观后期楼市如何。还有人则认为，楼价保持平稳，是由于开发商有足够的资本顶住降价压力。前段时间楼价高涨，开发商赚得“盆满钵满”，更重要的是，目前不少开发商已经上市或者引入各种战略投资者，这样手中的资金更加雄厚，应对市场变幻的“抗打”能力大大增强。因此他们会运用其强大的资本，顶住各种降价压力，从而打消人们降价的心理预期，以维持高位的房价。

　　主涨派：蛰伏#zhPoint#反弹

　　可能指数：★★★

　　楼价还会上升，估计是不少开发商嘴上不说，但在心中无限憧憬的美好愿望。但在记者的采访对象中，乐观预计楼价还会上升的人并不多见，多数只是谨慎地表示，未来楼价还是会进入上升通道。

　　有开发商则表示，目前市场上的观望情绪，更多的是消费者对后市走向难以判定。如果政府没有后续的调控政策出台，“蛰伏”的购买潜力还是会释放出来，加上楼市刚性需求还是占多数，所以不排除经过一段的观望后，楼价重回上升的轨道。

　　目前也有不少开发商在对此前失调的楼盘性价比进行反思，某地产商老总表示，“现在市场的问题不是因为房价上涨，而是因为房价上涨得过快，而且没有产品进步相匹配。”如果开发商利用这段调整期，提高新盘的质量，让楼市性价比更加合理，再加上银行的配合，楼价还是会继续走高。至于楼价何时才会再度抬头，无论是开发商还是专家，都认为最早也将是明年春节后的事情了。

　　记者 黄涛

　　以往自诩“价格洼地”，但今年的涨幅已令“广州楼价便宜”的神话破灭

　　北京：四环以内14744元/m2

　　我们先来看看北京的楼价。近日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队对外发布消息，前三季度，北京五环内住宅期房均价达到13754元/m2，四环以内住宅期房均价14744元/m2，四至五环为12655元/m2，五至六环路为8529元/m2，六环路以外为6079元/m2。

　　我们可以作一个简单的类比，以地段区位为参照，广州中心六区基本相当于北京四环内，两者价格已相当接近。因为北京的数据统计时间为今年前三季度，我们假设北京楼价每月微幅稳步上涨，现在价格已高于1.5万元/m2，目前广州中心六区均价为1.4万元/m2，已和北京基本持平。