住宅物业收费新标准下月实施

　　高层收费下调多层上升，物业收费总体水平下降

　　备受市民关注的《深圳市住宅物业服务收费指导标准》在公开征求社会各界意见后，进一步被细化和完善。昨天上午，市物价局、市国土资源和房产管理局联合召开新闻发布会，宣布新《标准》将于11月1日起正式实施，有效期为两年。

　　从"综合式"到"菜单式"收费

　　新《标准》最大的亮点就在于方便业主了解物业服务收费的构成，即不同的小区有不同的物业服务，从而要交纳不同的物业服务费用。这个费用标准是多少？由物业服务企业与代表业主利益的业主委员会协商确定，从而实现业主明明白白消费，尽可能减少物业服务中容易产生的矛盾和纠纷。

　　与现行政策相比，新《标准》对收费指导标准的形式作出重大调整，由现行的"综合式"改为"菜单式"，业主能像点菜一样，任意选择服务项目。据悉，新《标准》将服务项目分为五项，即综合管理、共用部位与共用设施设备运行维护、清洁卫生、园林绿化、公共秩序维护，每项又分为五个收费等级。业主选择的是收费等级而并非服务项目，即选定的五项收费级别加总才是最后的收费标准。

　　物业收费总体水平有所下降

　　在收费水平上，新《标准》根据物业管理成本情况、市场变化等因素，对现行标准作出适当调整。多层住宅的最高一级和最低一级收费指导标准(基准价)每月每平方米分别为1.3元和0.6元，与现行标准相比分别上调了30%和20%；高层住宅的最高一级和最低一级收费指导标准(基准价)每月每平方米分别为3.9元和1.9元，下调了13%和27%。

　　市物价部门负责人表示，之所以将多层住宅的物业管理服务收费上调，是因为成本调查显示：多层物业的管理服务收费低于管理服务成本。此外，因为深圳新开楼盘大多是高层，所以，新方案实施后，深圳物业管理服务收费整体水平还是将有所下降。

　　此外，值得一提的是，过去开发商售楼时往往将购房合同与物业服务合同捆绑在一起，业主买房的同时也就等于接受了物业服务企业单方制定的物业管理收费标准，新《标准》彻底结束了这种情形，无论何种情形，物业服务企业均不能单方面擅自调价。

　　新标准只适用于住宅前期物业管理

　　2006年12月，广东省物价局《关于加强物业收费管理有关问题的通知》进一步明确了住宅物业的前期物业管理服务收费实行政府指导价，成了业主委员会的住宅物业、别墅及住宅以外的其他类型物业实行市场调节价。

　　因此，新方案的收费标准仅适用于住宅物业的前期(尚未成立业主委员会)物业管理服务收费。这类收费必须在政府指导价范围内确定。不得高于新收费指导标准的最高收费标准。另一方面，已成立业主委员会的住宅物业，由于物业管理服务收费实行市场调节价，该管理收费指导标准将只作为业主与物业管理企业协商制定收费标准时的参考。

　　物价部门还谈到，前期物业服务内容和质量如果高出新《标准》中规定的最高服务等级，开发商应在确定物业服务企业前3个月，向市物价局提出核定价格申请，经审核论证后核定该物业的收费标准。未经市物价局核定的，不得超出即将实施的最高收费标准。

　　物业管理相关问题解答

　　1、成立了业主委员会的小区，物业服务收费标准超出新《标准》的，是否需要申报？

　　新《标准》规定，成立业主委员会的住宅区，物业服务收费实行市场调节价。业主与物业服务企业确定收费标准时可参考指导标准，超出指导标准只须经业主大会同意，不需向物价部门申报。

　　2、对于新《标准》实施前已确定收费标准的如何规定？

　　新《标准》实施前，开发商已与业主在购房合同中约定前期物业服务收费标准的，按合同执行。

　　3、未成立业委会的小区如何执行？

　　对于尚未成立业主委员会且未签订前期物业服务合同约定收费标准、但经物价部门核定收费标准的，在业主与物业服务企业重新约定收费标准前，可继续执行原收费标准。业主大会成立后，业主可通过业主大会与物业服务企业重新调整标准。

　　4、因故无法成立业委会的物业如何定价？

　　对于老住宅区、原农村物业等，因物业本身的法律地位、业主的法律身份及业主长期无法联系等问题，无法按规定成立业主大会和选举产生业主委员会，需确定、调整物业服务收费标准的，可由区主管部门会同街道办事处，在征求业主和使用人意见并取得过半数书面意见后，指定物业所在地居委会与物业管理企业参考指导标准协商定价。(记者 饶洁）