主持人：新政颁布之后，杜总，我们这边有没有相关的影响？

　　杜小平：还是有一些影响的，现在首付提高了，作为我们中宇慧通来说，我们合作银行有八家，这是我们的优势，我们有更多的队伍来做好我们的产品，满足更多的客户需求。

   主持人：王总，新政颁布之后，似乎对二手房也有影响，二手房的房贷利率也提高了1.1倍，对于我们的影响是什么？

　　王娴：新政出台之后，整体的交易量来说，我们没有看到大幅度的减少，但是从我们整体的客户委托量来讲，我们是有10%-20%的客户量的减少，因为第二套住房出来之后，一个是界定，因为首先原因第一是本身二手房贷款比率占我们整体购房的60%-65%左右，仍然可能还有30%-40%的人是通过全款的方式。

　　这段时间房价涨得非常快，国家再贷款方面也出现了这样的紧缩政策，这样有一部分人我认为不一定是投资的人，或者投机的人，我认为仍然有一部分想申请自住的人，因为它的门槛提高了，尤其对于哪部分人，想置业升级的人，比如我第一次住房可以买90平方米以下的没有关系，现在像有一些中等收入阶层，收入好了以后，想把小房子卖掉，想换大房子的时候，可能就会对它的置业升级有很多的影响，可能会涉及到首付要提高，贷款利率要提高，今年国家连续调息，我们看到了很多报道，近期可能还会有一次调息的可能。将来利息对于房屋的使用成本上也会有很大的增长，这一部分人在需求方面会有一些限制。虽然没有说现在房产到了有价无市的状态，但是仍然有一些客户在观望，他们认为中央出台政策一定是想让房价回落的，有一些观望的状态，也影响了客户需求的一些释放。

　　主持人：就像您刚才说的，出台这个政策的意义是想打压一下投资客的势头，但恰恰可能对于自住客户来说，也是一种抑制。

　　王娴：对。

　　主持人：您这边有没有了解到投资客锐减的趋势？

　　王娴：没有，以我爱我家的分析，市场基本上60%是自住为主，投机占到40%，但是但凡投资或者投机的人不太在乎首付和利率，今天我也算了一下，像我们现在基本上成交的户型是60-80平方米，是主力户型，现在五环以内的均价在12000元左右，买这样的一套房子至少需要一百万左右，一百万左右的七成可以贷款，也就是可以贷七十万，按照现在的利率，每个月的月供在5200-5500元左右，央行还规定你还贷以后不能超过你月收入的50%，试想是不是我的收入就必须要到一万左右，去年重点纳税人群全国才500多万的纳税，现在房价涨得很厉害，我要贷款，只能提高首付，根据我的月收入来决定贷款的成数，这一块的需求肯定会抑制的，但是反应不出来，有能力的人不选择贷款，选择全款，新政实行的时间相对比较短，这方面的数据我们还没有统计出来，但是肯定会有相当大的影响。

　　主持人：有一个问题想问您，这个新政出台会不会促进租赁方面的业务攀升呢？

　　王娴：本身北京有奥运效益，租赁效益就不断显现，一个是租率加大，一个是租金也在涨，以我爱我家的数据，三季度的租金上浮应该是二季度的20%-30%。租赁有一部分房源，如果没有客户来买，肯定进入租赁市场，到明年奥运会结束之前，都会是北京租赁比较好的时期，新政如果促使房子卖不出去，肯定就会来租嘛。

　　主持人：想问一下银安集团的刘总，您觉得从开发商角度，新政颁布之后，是否会影响到房价的发展趋势？作为楼盘销售这一方来讲，对你们销售实际上的影响，从目前来说表现出的影响会有多少？

　　刘彬：这个新政颁布之后，跟我们合作的一些银行，只有建行目前提高到50%的首付比例，其他银行目前暂时是按照央行指定的标准范围进行阶段性的调整和阶段性的尝试。我们目前所感觉到，新政对于开发商来说，客户成交的速度和成交的比例发生了结构性的变化，具体表现在中低收入群体、上班族、打工族，已经无法承受这种状态。真正想投机、投资的人反而在这个市场上更加活跃，开发商是想按照国家政府的政策行为挤出相应的泡沫，房产新政出来以后，反而促进了某些投机商的投机行为。

　　我们集团在北京和外地的几个项目分析来看，介质到新政出台之后，销售量没有减少，在攀升阶段，新政适用于发达城市，北京、深圳、上海等热点地区，作为三四线城市，对于提高首付比例影响不大，这些县级城市或者市级城市在使用金融工具空间比例不是很大。作为开发商来说，这个政策对行业的效应会在未来几个月产生一些效应，十七大希望人均GDP是2010年比2000年翻两倍，在快速发展下，百姓的收入越来越高，GDP、CPI都增长很快，房价正常的买卖过程中，风险性是存在的，很少，但是对于真正想买房的人门槛是逐步在提高，想投机的人门槛并没有提高，这种政策应该是在试点性中，针对不同的环境细化，不能整体一刀切的方式，这样会影响整个房地产市场的健康发展，消费群体也会发生改变。

　　主持人：对于房价有没有影响？

　　刘彬：在最后的买售环节决定开发商运转的进程，开发商运转的进程除了上市投资之外，现在逐步在利用别的金融渠道进行融资开发，现在国家出了一系列的措施出来，封顶之后进行销售等等一系列紧缩的政策，控制了开发商原有的宽松销售模式和经营模式、开发模式。但是随着中国经济的不断增长，价格不存在泡沫，因为是正常的市场行为，经济发展，很多的成本在上升，人员成本、生产资料都在上升，关键的问题是开发商在开发之前的合作方式，政府应该从这个角度来考虑，为开发商在这个行业中进行健康发展，进行指导性的建议。

　　比如说招拍挂的方式，在刚开始的时候，百姓包括我们开发商有些适应这个市场，在逐渐继续的情况下，土地是越拍越高，无止境高拍，形成价格不断攀升，再加上市场的制造费用、经营费用成倍增长，导致现在很多的房价很高，开发商的利润从90年代到现在是逐渐降低的，消费者可能不太了解这个行情，我们把这个情况也通过这次论坛跟消费者讲一下。希望政府能够切合实际做出一些切实可行的制度，开发商也会严格地执行这些制度。

　　主持人：马总，现在加息很频繁，颁布政策也很突然，购房要尽快，要赶紧购房，要趁早，您对这个怎么理解？

　　马贺：看你的动机是什么，买房有两种，如果你是自住，不用赶任何的地产政策，只需在你的经济实力允许情况下去购买你想买的房子就可以了，市场环境利于你贷款不利于你贷款，你都会去做这样的事情，不要根据宏观政策制订你的计划。如果是投资的话，投资就要有成本，你要把成本降到最低，利润提到最高。自己要住肯定也要算多花钱，这时候你可以用银行的产品，或者利用银行的政策自己去规避，你永远买的第一套房肯定是自住，是不是越早买成本越低？没有人可以预测利率的加息空间和加息周期会持续多久，作为一个普通的购房人，不管是自住还是投资，你无法判断未来，你只能是像去商场买东西一样，第一买需要的，第二买喜欢的。这是很简单的，不管是银行的政策还是房贷政策，你要去适应他，你只有选择产品的权利，而没有执行不执行的权利，你就是在9月28日签的约，可能就是30%的首付，你10月28日签的约，就必须是40%首付，这是硬性的规定，你现在买是40%，以后会不会50%、60%？现在无法看到，你还是根据自己的实际出发，来决定自己是否需要买房。

　　主持人：深发展认定第二套房房贷是剔除掉公积金贷款的？

　　马贺：是，公积金贷款不被算作已有一套住房。

　　主持人：是不是现在很多人就选择了公积金贷款呢？

　　马贺：现在公积金贷款可以不被列为已有一套住房，公积金额贷款政策的界定是在一个时点上有效，你现在是不算，如果公积金贷款成为大批量的，不知道会不会产生变化。

　　主持人：王总，现在建行将首付提高到50%，您认为其他银行或者其他机构来说，他这样的举措的初衷是什么？

　　王娴：我曾经看过一些报道，建行去年已经成为国内按揭贷款量最大的银行，建行为什么能够反市场而做，央行认为四成就可以了，他要五成。可能首先在于要控制信贷的风险，另外一个就是要限制它的贷款的规模，有可能它的贷款量计划都已经结束了，就不想再去扩大量，银行汇采用这样的方式，控制一种规模，控制一种风险。包括现在建行也已经是上市公司了，有可能上市公司呆帐坏帐也会成为它的焦点。从风险控制上有可能是这样的考虑，现在很多银行都有可能从控制自身的风险来考虑，现在我们出台这些政策，建行能