寅吃卯粮——价值透支让投资房产无利可图

　　症状

　　今年以来，涨价成为北京楼市的最抢眼特征，在2006年还不显眼的五环楼市，今年仅上半年东、北、西五环楼盘单价就已纷纷破万元，南五环楼盘单价也在向万元台阶逼近。和以往几百元几百元的涨幅不同，当今楼市涨幅是以千元为单位计算的，而城市中心区的一些高档楼盘数月之间涨幅就高达50%。不可否认其中不乏有的楼盘在产品上有所创新，有的楼盘配套更加成熟。但是，更多的楼盘是在提前透支区域价值，寅吃卯粮的现象已经开始让部分投资者撤出楼市。

　　现象

　　现象一：价涨量缩，投资人悄然抽身

　　和价格的飞涨相反，这些高档楼盘的成交量却出现了萎缩，在今年1～5月，北京高价高档住宅仿佛集体陷入一个“滞胀”怪圈。来自北京房地产交易管理网的统计数据显示，今年上半年北京住宅销售量处于近3年来的低谷。价格在2万元/平方米以上的高档住宅更是遭遇寒流，多数楼盘销售几个月甚至卖不出一套房。这虽然与“限外细则”等政策有一定关联，但高房价使得投资价值被开发商严重透支，投资者开始悄然抽身，才是深层原因。

　　“很显然，在现在的价格水平上，目前房地产的投资价值已不再。”资深房地产投资人士张先生说，“加上贷款政策的调整，继续投资的资金压力太大。只要有合适买家，就准备脱手。”

　　近期以来，深圳楼市开始降温，也可以说明高房价给投资者带来的压力。无论是二手房还是一手房，深圳都不同程度地出现了价量齐降现象。“深圳楼市的投资回报空间正在逐步萎缩。深圳近年来的高房价已令投资客感到风险越来越大，而近期政府针对投资所出台的措施更是令炒房者感到紧张，深圳不少投资者开始把目标指向武汉等二线城市。”一位当地业内人士如此分析。

　　现象二：长线投资回报堪忧

　　高房价和新贷款政策的出台，让短线投资风险太大。而较为稳妥的长线投资回报率却不够理想。

　　一位业内人士用一组数据向记者说明：比如投资一套100万元的房子，无风险收益(例如3年国债)是3%，则无风险年收益应当有3万元；如果希望实现5%的收益，则当有5万元，月租金需达到4000元；而如果加上折旧，例如20年，每年折旧需要5万元，则月租金需达到8000元；因此，如果要投资100万元的房子，月租金需达8000元才算是有吸引力的，即年回报要有10%(3%是无风险收益；2%是风险收益；5%是折旧摊销)。然而从北京目前的出租市场看，要达到8000元的租金水平是比较困难的。

　　据中介行业的一份调查显示，北京五环以内部分区域的1居室租售比为1∶200，而3居室的租售比则上升为1∶300。“一般房屋租售比的警戒线是1∶200，超出这一比例时，市场泡沫已有出现。”北京我爱我家房地产经纪有限公司副总裁胡景晖表示。

　　观点

　　每一次经济危机到来之前，一定有一番虚假繁荣的景象，正如严冬之前是丰收的秋季。当年的日本、90年代末的香港以及当今出现次贷危机的美国莫不如此。只是北京楼市连续多年的繁荣和走高让人们忘记了这一点。

　　然而对于高位运行的楼市，政府已经开始显示调控的决心。央行在今年以来，已经连续4次提高贷款利息，7次提高存款准备金，贷款利率和准备金率均已达到历史最高点。而全国性的收缩房贷已成必然，目前已有部分城市已经开始停止二手房贷款，这些措施无不指向投机甚至是投资性购房行为。有业内人士认为，如果北京也采取提高贷款首付、紧缩二手房贷款业务，北京的市场需求短期内将减少30%，这无疑是对房产投资的重重一击。

　　高房价如以投资未来楼市价值为代价，投资者就应当提醒自己好好算笔账：国际专业理财公司对评估物业的有一个公式。如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年≤房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年≥房产购买价值，则该物业的升值空间就要打上问号了。你投资的物业是这样吗？