从社会发展与房地产行业发展的趋势来看，大型商业体的建设已经越来越受到诸多的限制，新兴商品房社区商业正在成为未来商业地产开发和经营的重点所在。

　　目前，北京的社区商业从数量上讲，已经达到了历史的最高峰，而且经营已经暴露出若干问题。此次本报特别推出一组调查，全面审视不同阶段大型新兴商品房社区商业的经营现状。

　　总建筑面积370万平米、常住人口数万的京西超大社区世纪城，经过5年的发展，其社区商铺经营火爆，租售活跃，铺面营业类别呈现出多层次、多样化的特征。

　　开发商较为准确的定位和住宅、商铺建设比例，越来越旺的人气和客流，使得最初投资世纪城社区商铺的业主们赚得盆满钵满。入驻世纪城的中介公司，如麦田房产、中大恒基等均认为，随着世纪城二手住宅达到20000元/平米，商铺价格还有上涨空间；而数位铺面老板表示，如果是在这里租赁投资的话，只要定位准确都“有得赚”。

　　◆基本资料

　　商铺位置：海淀区远大路两侧及世纪城社区内

　　体量：约20万平米

　　价格：售价20000多元-30000元/平米；租金约5元/平米/天

　　形态：复合型

　　目前状态：开业5年

　　◆调查动机

　　为了缓解交通压力，避免供大于求、空置局面的出现，目前大型商业体的建设已经越来越受到相关管理部门的限批。相反，近年来，商务部等各级政府部门对社区商业的规划与发展给予了支持和关注，随着北京一个个大型社区的入住，社区商业已经成为未来商业地产开发和经营的重点所在。

　　由于过去几年持续的大量开发，目前，北京的社区商业从数量上讲，已经达到了历史的最高峰。与此同时，大型社区商业定位问题、销售问题、经营问题、管理问题相继暴露。此次本报推出的几个大型社区商业调查，选取的都是近几年来北京知名大型社区的商业物业，基本代表了现阶段北京社区商业新开发与经营水准及主要问题，无论是对于投资者，还是开发商、运营商，了解和认识这些不同阶段社区商业的经营现状都具有重要参考价值。

　　从本次调查的部分项目来看，社区商业的开发与经营已经走出了单纯销售或以概念带动销售的时期，开发商开始积极寻求项目的精准定位和长期的持有经营，但目前社区商业空置过多、经营效果有待加强的情况仍需改观。

　　本报记者张家齐

　　世纪城以远大路为界，南为一二期，包括6个园区，总建筑面积为120万平米，2002年底居民商业全部入住；北为三期，包括10个园区，总建筑面积为248万平米，现也已全面入住。世纪城社区是大开放小围合，园区内实行封闭式管理，园区外大社区以及远大路两边布满各色商铺，一二期配套有一个大型超市，两个小型超市，两家银行，还有健身美容中心、以及众多便民服务餐饮设施，三期商业则以世纪金源Shopping Mall为主要配套，辅以其他社区内部商业设施。

　　从远大路一直往西，可以看到路两边有很多商铺，超市、酒家、药店、洗衣店、美容店、茶艺馆、宠物店等应有尽有。进入社区内，园区和园区之间的道路两侧商铺也特别多，基本没有空置。记者驻足观察发现，每家店的人流量都不少。“我们这个店每天能有上百位顾客光顾，”一期一家小型美发店的店主说。这对于一个社区商铺而言，已经很不错了。

　　由于社区超大且分散，世纪城并没有规划明显的主力店之类的概念，而是各种商铺自由组合，几年下来，经营层次非常丰富，既有大型的美容、超市、餐饮、健身中心连锁店，也有小型的特色商铺，前者如审美造型、大鸭梨餐饮，后者如茶艺、插花、养生馆、咖啡厅等，基本满足了居住人群的需要。

　　交通方面，世纪城位于西三四环之间，距中关村核心最远不超过5公里，而且可通过多条公交线路迅速到达京城各方位，未来还有地铁10号线也从此经过。

　　根据麦田房产统计数据，世纪城业主入住率达90%，社区商铺进驻率更达100%。目前商铺租金约为5元/平方米/天，售价则在20000多元到30000元/平方米之间。

　　◆ 开发商说

　　让经营者自由定位

　　●北京金源鸿大房地产公司相关人士：

　　世纪城地处中关村核心地带，交通方便，公司规划时考虑到既脱离闹市繁喧又要兼顾生活的便利。因此，在社区商业的规划中完全抛弃以往的会所等概念，避免华而不实、大而无当，也避免简陋低档，力求让城中之人不需外求。因此，底商全部打散出售，让经营者根据业主需要自由定位经营类别，渐成今天的规模。

　　◆ 商户说法

　　“4元多的租金划得来”

　　●王先生(三期烟数园美容美发店负责人)

　　我的店铺是从别人手里转租的，租金是4元多/平米/天。和营业额相比，这个价格还是划得来的，毕竟在世纪城开店，只要定位准、服务好，就不愁没有客源。

　　本版采写/摄影　本报记者 张晓玲