今年的写字楼市场无疑不平静。绿地广场首先登场，南京国际金融中心、珠江路壹号、金峰大厦等纷纷封顶建成，意味着庞大的储备量。记者调查发现，城中高端写字楼市场总体供大于求，竞争激烈。根据南京网上房地产数据，截止到9月18日下午6点，今年全市办公用房累计成交面积为225651.62平方米，可售面积还有708575.2平方米，是成交面积的3倍多。其中，鼓楼、玄武、江宁三区分别以320095.24平方米、142142.89平方米、103984.23平方米，位居可售面积前三名。

　　在写字楼竞争越趋激烈的格局下，各写字楼也纷纷调整销售策略。记者在采访中发现，以往贯用的整层销售已逐渐被分割销售代替。种种现象表明，中小户型写字楼市场渐渐成为投资的新动向。

　　2007写字楼目标群和价格均明显分化

　　“某某高端写字楼整层销售”，几年前，这样的语句时常见于楼盘宣传中，显示写字楼不凡的霸气。但时至今日，一些整层销售的楼盘悄然提出分割销售，每个单元可自由组合，面积既有40—60平方米、60—80平方米的“迷你”写字间，也有单套面积200平方米左右的大户型，把目光瞄向中小型企业，典型的楼盘有瑞华大厦、龙台国际、天星翠琅、江苏议事大厦等，他们专门是针对第四代CEO的，指的是自主创业成长型企业，公司规模较小，但实力雄厚。针对这种定位，这些套型设计上走偏小路线，其中最小的套型有30多平方米。

　　一批写字楼开发商转做“房东”

　　位于珠江路地铁口的龙世中心今年转售为租，保留整栋大楼做起了“房东”。像这样的情况不是个别，写字楼市场除了出现转售为租、租售并举的苗头外，有的知名项目甚至可能会直接选择出租而非销售。如珠江路的龙世中心转售为租、山西路的和泰大厦租售并举。在龙世中心对面的珠江壹号，主楼已经封顶，开发商至今未明确表态售还是租。但可以肯定的是，开发商肯定不会将主楼轻易拿出来对外销售。

　　写字楼转做房东，一方面来自销售的压力，转售为租一方面可以获得稳定的租金收益，减少企业的资金压力，还可以寻求机会整售。另一方面，开发商看好写字楼盘租赁市场，把一些优质项目留在手上做长期投资。

　　写字楼租赁市场日趋活跃

　　在各种写字楼网，写字楼的租赁信息非常多，出租房源遍布各个片区，面积从三五十平方米到几千平方米不等，每月每平方米租金从一元多到四五元都有。据统计，全国目前每年约有5万个中小企业诞生，高档小户型写字楼由于兼顾了节约成本和保证企业档次两大优点，更加受到投资客和中小企业的青睐和宠爱。据悉，目前租赁价格上涨最快的当属地铁口的写字楼。像地铁一号线沿线的投资大厦、汇杰广场、商茂、金鹰等标准写字楼离地铁口较近、交通便利，周边商圈逐渐成形，这类写字楼尤其受到投资客青睐。业内人士认为，高档写字楼是险大利大的项目，由于耗资巨大，如果投资成功，能找到长期稳定的客户，就能赚取超额利润，但如果资金实力不够，且又找不到长期客户，那风险就非常大。但总体来看，南京商务楼市场短则1年，长则三年，空置将逐步消失。

　　(文/许见梅)