“受益于虹桥机场以及古北国际社区，虹桥CBD写字楼的租户以日韩公司为主。”昨日，美联物业写字楼部高级营业经理甘文锦向《每日经济新闻》表示，“区域租金回报率相对较高，一般可达到7%；部分购买房源较早的业主租金回报率更高，可以达到8%以上。”

　　尽管租金回报率不低，但虹桥区域甲级写字楼租金水平一直垫底于传统六大CBD。甘文锦认为，与其他CBD相比，虹桥区域整体规模不大，是该区域写字楼发展的最大硬伤。

　　租金保持平稳 入驻率较高

　　虹桥开发区作为上海早期写字楼的集中地，区域内甲、乙级写字楼均为涉外物业，区域内集聚了一大批外资企业。据张娟介绍，虹桥开发区写字楼入驻率较高，大部分物业入驻率基本维持在95%左右。这主要是由于区域办公氛围较为浓郁，同时也与该区域新增写字楼供应匮乏有关。

　　张娟认为，虹桥开发区未来几年新增供应不多，基本以消化现有写字楼为主，但是区内现有写字楼的租赁状况仍将保持良好的态势，甲级空置率能够保持在10%以内。

　　尽管区域甲级写字楼租金垫底于传统六大CBD，但今年下半年以来，租金一直保持平稳发展。张娟表示，虹桥开发区甲级写字楼平均租金在0.99美元/平方米/天左右，乙级写字楼平均租金则保持在0.5美元/平方米/天左右。

　　甘文锦认为，随着上海全市写字楼市场的持续升温，虹桥开发区良好的配套设施、成熟的办公氛围，以及涉外经贸与商务主导功能不断延伸，区域办公市场将出现一定的反弹，租金水平将逐渐平稳回升，逐步缩小与全市租金水平的差距。

　　张娟则认为，虽然虹桥开发区的物业品质无法与上海其他地区相媲美，但其长期以来形成的办公氛围，成为租赁良好发展态势的保障。在入驻率上，区内甲级写字楼入住率与全市平均水平基本持平，而乙级写字楼的入驻率却远远高于全市的平均水平。

　　新增供应匮乏 售价居高不下

　　虹桥区域写字楼7%以上的较高租金回报率，也让部分业主、开发商加强了房源售价的预期心理。甘文锦表示，区域内在二手房市场挂牌的写字楼房源相对稀少，偶尔出现的挂牌房源也是还带有半年以上租期的物业，因此，业主的挂牌价格也相对较高，比市场价普遍要高出10%-15%。例如，区域内的远东国际广场，一般市场价格在3万-3.2万元/平方米，部分业主的挂牌价格却达到3.5万-3.8万元/平方米。

　　据张娟介绍，虹桥开发区在售写字楼的总量虽然较低，但是品质却比较高，目前其平均销售价格为2.4万元/平方米左右，比全市平均水平高出接近1万元/平方米。这主要是由于物业所在区域的地理位置优势比较明显，同时，办公环境和服务不断得到改善，能够体现良好的性价比。随着该区域功能的不断强化，以及交通商业配套设施的不断完善，都将促使本区域的地位上升。

　　新增供应匮乏将成为区域写字楼售价的有利保证。甘文锦表示，虹桥区域写字楼大多建成于1998年到2003年，2004年以来，每年约有1-2幢新增物业供应。他同时表示，尽管2008年将是上海写字楼的 “井喷”年，但虹桥区域明年写字楼新增供应约10万平方米。

　　与此同时，虹桥区域写字楼还具有一个较为典型的特征——车位较为充足。张娟表示，目前虹桥区域尚未出现明显的车位紧张状况，但写字楼车位月租金水平差距较大。仲盛金融中心的300美元/月的车位租金是虹桥开发区写字楼中最高的，其他基本在1000-2000元/月左右，相对于全市其他写字楼集中区域价格明显偏低。

　　尽管虹桥区域写字楼空置率较低、租金回报率较高，但区域写字楼还存在一定的发展瓶颈。甘文锦认为，与其他CBD相比，虹桥区域整体规模不大，是该区域写字楼发展的最大硬伤。同时，由于该区域内的写字楼基本都是早期建成的，写字楼配套在如今已经难以达到高档写字楼的配套要求，其现有的配套设备陈旧的特征日益突显。

　　贸易为先 物流商贸企业集聚

　　尽管虹桥开发区内的部分写字楼有些陈旧，但是虹桥开发区贸易为先的背景，成熟的办公氛围，完善的商业配套以及便利的交通设施，仍然吸引着众多国内外企业，尤其贸易科技企业的目光。

　　上海中原研究咨询部资料显示，虹桥开发区写字楼入驻客户中，物流商贸类企业成为虹桥开发区写字楼客户的主流。张娟表示，这主要是因为，虹桥开发区的定位就是大力发展涉外贸易；而在不断的发展过程中，虹桥开发区已经形成了比较成熟的商贸区。

　　与此同时，咨询服务和文化/传媒等行业选择虹桥开发区的比重低于全市水平。张娟认为，主要是由于该类行业对物业品质要求较高，而虹桥开发区的写字楼品质难以满足其要求。相反，物流商贸等行业更多看重性价比而乐于选择虹桥开发区，并形成一定的聚集效应。

　　另外，值得一提的是，虹桥开发区的外资企业占据了很大的份额，尤以日本、韩国企业居多，这与虹桥开发区以及古北新区的日本人、韩国人聚居息息相关，而这一格局，势必支撑日后虹桥开发区的稳定健康发展。

　　张娟同时指出，新增供应不多、以及在售写字楼物业品质不断提升，为其价格提供了不断攀高的可能，市场去化仍比较乐观；虹桥开发区现有写字楼的硬件配套陈旧的缺憾，仍将继续下去，这种矛盾将不断深化，成为延缓该区域租金水平上涨的一个瓶颈；尽管物业存在缺陷，但是该区域的商贸优势将进一步突显，区域功能将进一步得到强化。