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上海人民广场CBD地段制胜 写字楼租金年涨两成

2007-09-15 05:56:32    来源:每日经济新闻    作者:佚名    分享到:
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  “与去年同期相比,人民广场CBD写字楼的租金上涨了20%-25%。”昨日,美联物业写字楼部营业经理庄超向《每日经济新闻》表示。

  上海中原地产研究咨询部写字楼专员张娟亦表示,人民广场区域内未来几年新增供应不多,基本以消化现有写字楼为主,区内现有写字楼的租赁状况仍将保持良好态势,空置率将保持在4%-8%左右;新增供应不多,在售写字楼物业品质不断提升,为其价格提供了不断攀高的可能,新楼盘的去化速度比较乐观。

  地段优势决定租金持续上扬

  人民广场区域是上海市中心,也是通向各区、县及江、浙周边地区的交通枢纽。该区域拥有轨道交通、地面交通交汇的城市立体交通网络;还有全市最大的武胜路交通集散点,通向四面八方;南北高架、延安路高架直达火车站、虹桥国际机场;轨道交通1号线、轨道交通2号线交汇于人民广场;地下轨道交通和地面数十条公交线路,构成了目前上海最便捷的立体交通换乘枢纽之一;距离虹桥国际机场约30分钟车程;距离浦东国际机场约45分钟车程。

  人民广场区域的功能定位是努力发展中介、咨询、广告设计、餐饮、文化娱乐、休闲等新兴业态的现代服务业,该区域正发展成为具有现代化大都市商贸、商务、文化、娱乐、休闲、居住等综合功能的市中心核心区域。

  庄超认为,人民广场区域作为上海市的中心区域,其地理位置的优越性和地段的不可复制性,都为其日后的租金水平上扬提供了条件。而该区域内浓郁的办公氛围、良好的配套设施以及特有的城市文化气息,深深吸引了众多国内外企业的目光。

  张娟则认为,人民广场区域现有写字楼的硬件配套比较先进,周边商业配套设施完善,但区域内写字楼分布受区域规划及土地供应等方面因素的制约,无法形成集中的CDB区域,是该区域写字楼市场持续发展的一个瓶颈。

  土地供应受限成发展瓶颈

  来自中原地产研究咨询部数据显示,人民广场区域甲级写字楼平均租金在0.95美元/平方米/天左右,而乙级写字楼平均租金则保持在0.52美元/平方米/天左右;从物业管理费上来看,甲级写字楼基本超过3美元/平方米/月,而乙级写字楼则基本在2.2-3美元/平方米/月之间。

  张娟认为,该区域内写字楼的平均租金明显高出上海全市平均水平,从长远来看,仍将保持上升势头。

  目前人民广场CBD销售的写字楼项目较少。来自中原地产研究咨询数据显示,目前该区域在售写字楼的销售价格在1.5万-3.5万元/平方米,平均价格为2.2万元/平方米左右,比全市平均水平高出将近6000元/平方米。张娟认为,这主要是由于物业所在区域的地理位置优势比较明显,区域内交通便利,商业配套设施完善;另一方面,物业本身的品质也在不断提高,办公环境和服务不断得到改善,能够体现良好的性价比。

  庄超认为,人民广场区域写字楼市场经过多年的发展,至今已经具有相当的规模,但受区域内城市规划和土地开发的限制,写字楼分布一直较为分散,无法形成较为集中的写字楼区域,这无疑延缓了人民广场区域写字楼市场的快速发展。

  写字楼平均入驻率达95%

  人民广场区域目前已投入使用的甲级写字楼中,绝大部分为涉外物业,为区域内积聚一大批外资企业提供了条件。张娟表示,该区域内可供租赁的办公楼面积达140多万平方米,平均入驻率达95%,其中甲级写字楼的供求状况与其他五大CBD相比,较为理想。

  来自上海中原研究咨询部数据显示,人民广场作为上海著名的写字楼集中区域,目前区内已建及在建写字楼共47幢。包含甲级写字楼16幢,乙级写字楼31幢。

  据张娟介绍,人民广场区域甲级写字楼的入驻率普遍较高,基本都可以达到95%以上。乙级写字楼中,除因受地段因素影响较大的几个物业入驻率在90%左右以外,其他楼盘基本在93%以上,一些地段位置较佳,周边交通较为便利,物业品质较高的写字楼入驻率已达到了98%以上。

  张娟认为,该区域写字楼市场状况较好的原因,一方面是由于该区域位于上海市中心区域,周边商业配套以及基础设施配套较为完善,办公氛围浓郁;另一方面也与该区域新增写字楼的供应匮乏有关。此外,一些租金较低,地段较好的乙级写字楼也以其独特的优势,占据了不小的市场份额。

  上海中原研究咨询部资料显示,目前人民广场还未形成比较明显的产业集聚特征,呈现出综合性的特点。在人民广场区域写字楼入住客户所属行业中,高科技类企业成为人民广场区域写字楼客户的主流,物流商贸类企业次之。

 


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