“与去年同期相比，人民广场CBD写字楼的租金上涨了20%-25%。”昨日，美联物业写字楼部营业经理庄超向《每日经济新闻》表示。

　　上海中原地产研究咨询部写字楼专员张娟亦表示，人民广场区域内未来几年新增供应不多，基本以消化现有写字楼为主，区内现有写字楼的租赁状况仍将保持良好态势，空置率将保持在4%-8%左右；新增供应不多，在售写字楼物业品质不断提升，为其价格提供了不断攀高的可能，新楼盘的去化速度比较乐观。

　　地段优势决定租金持续上扬

　　人民广场区域是上海市中心，也是通向各区、县及江、浙周边地区的交通枢纽。该区域拥有轨道交通、地面交通交汇的城市立体交通网络；还有全市最大的武胜路交通集散点，通向四面八方；南北高架、延安路高架直达火车站、虹桥国际机场；轨道交通1号线、轨道交通2号线交汇于人民广场；地下轨道交通和地面数十条公交线路，构成了目前上海最便捷的立体交通换乘枢纽之一；距离虹桥国际机场约30分钟车程；距离浦东国际机场约45分钟车程。

　　人民广场区域的功能定位是努力发展中介、咨询、广告设计、餐饮、文化娱乐、休闲等新兴业态的现代服务业，该区域正发展成为具有现代化大都市商贸、商务、文化、娱乐、休闲、居住等综合功能的市中心核心区域。

　　庄超认为，人民广场区域作为上海市的中心区域，其地理位置的优越性和地段的不可复制性，都为其日后的租金水平上扬提供了条件。而该区域内浓郁的办公氛围、良好的配套设施以及特有的城市文化气息，深深吸引了众多国内外企业的目光。

　　张娟则认为，人民广场区域现有写字楼的硬件配套比较先进，周边商业配套设施完善，但区域内写字楼分布受区域规划及土地供应等方面因素的制约，无法形成集中的CDB区域，是该区域写字楼市场持续发展的一个瓶颈。

　　土地供应受限成发展瓶颈

　　来自中原地产研究咨询部数据显示，人民广场区域甲级写字楼平均租金在0.95美元/平方米/天左右，而乙级写字楼平均租金则保持在0.52美元/平方米/天左右；从物业管理费上来看，甲级写字楼基本超过3美元/平方米/月，而乙级写字楼则基本在2.2-3美元/平方米/月之间。

　　张娟认为，该区域内写字楼的平均租金明显高出上海全市平均水平，从长远来看，仍将保持上升势头。

　　目前人民广场CBD销售的写字楼项目较少。来自中原地产研究咨询数据显示，目前该区域在售写字楼的销售价格在1.5万-3.5万元/平方米，平均价格为2.2万元/平方米左右，比全市平均水平高出将近6000元/平方米。张娟认为，这主要是由于物业所在区域的地理位置优势比较明显，区域内交通便利，商业配套设施完善；另一方面，物业本身的品质也在不断提高，办公环境和服务不断得到改善，能够体现良好的性价比。

　　庄超认为，人民广场区域写字楼市场经过多年的发展，至今已经具有相当的规模，但受区域内城市规划和土地开发的限制，写字楼分布一直较为分散，无法形成较为集中的写字楼区域，这无疑延缓了人民广场区域写字楼市场的快速发展。

　　写字楼平均入驻率达95%

　　人民广场区域目前已投入使用的甲级写字楼中，绝大部分为涉外物业，为区域内积聚一大批外资企业提供了条件。张娟表示，该区域内可供租赁的办公楼面积达140多万平方米，平均入驻率达95%，其中甲级写字楼的供求状况与其他五大CBD相比，较为理想。

　　来自上海中原研究咨询部数据显示，人民广场作为上海著名的写字楼集中区域，目前区内已建及在建写字楼共47幢。包含甲级写字楼16幢，乙级写字楼31幢。

　　据张娟介绍，人民广场区域甲级写字楼的入驻率普遍较高，基本都可以达到95%以上。乙级写字楼中，除因受地段因素影响较大的几个物业入驻率在90%左右以外，其他楼盘基本在93%以上，一些地段位置较佳，周边交通较为便利，物业品质较高的写字楼入驻率已达到了98%以上。

　　张娟认为，该区域写字楼市场状况较好的原因，一方面是由于该区域位于上海市中心区域，周边商业配套以及基础设施配套较为完善，办公氛围浓郁；另一方面也与该区域新增写字楼的供应匮乏有关。此外，一些租金较低，地段较好的乙级写字楼也以其独特的优势，占据了不小的市场份额。

　　上海中原研究咨询部资料显示，目前人民广场还未形成比较明显的产业集聚特征，呈现出综合性的特点。在人民广场区域写字楼入住客户所属行业中，高科技类企业成为人民广场区域写字楼客户的主流，物流商贸类企业次之。