■ 引发争议

　　“当下社区纠纷主要是因为，业主权益受到行政力量制约以及开发商、物业公司的侵犯，《条例》强化了行政权力对于业主权利的约束，却对物业违规如何处理没有涉及。”一位不愿透露姓名的社区研究人士也对新条例提出了异议：让房地产主管部门（建委、小区办）加上街道办、乡镇政府监督指导业委会工作，值得商榷；作为开发企业、物业公司的行业主管部门，在二者发生违规操作、侵犯业主权利时如何处理，《条例》没有规定。

　　业申委召集人之一、原健翔园小区业委会主任任晨光等对此表达了自己的观点，他认为行政权力加大对业主大会、业委会工作的约束，与《物权法》精神不符，是一种倒退；另外，旧《条例》中关于物业管理区域划分的条款仍然保留，也是《条例》不尽如人意的地方。

　　争议焦点一：

　　房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇镇府是否有权撤销业主大会、业委会决议？

　　修改后的第19条，赋予了街道办事处、乡镇人民政府对于业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主的权力。

　　此规定引起了争议。任晨光等认为，其违反《物权法》及相关民事法律；仁和律师事务所律师孟宪生认为，物权法规定了业主大会开会，会议是物权，可直接行使，别人包括行政权力不能随便干涉的权利，如果业主大会业委会违法或者违反公共利益则应由法院进行司法申查或对其进行行政处罚而不能予以撤销，如果是侵犯单个业主利益，则单个业主可向法院提起诉讼，这个在物权法中说得很清楚了。

　　【典型案例】

　　在时代庄园小区纠纷中，来广营地区办事处发红头文件召集业主大会，北京市建委也作了批复，要求重新选举第二届业委会，并拟收缴现任业委会公章；在龙岳州小区，本来没有介入的小区办，因为业主大会要更换前期物业公司，对已备案的业主委员会委员的身份产生怀疑，发文责令业主委员会停止工作。

　　争议焦点二：

　　划定物业管理区域与《物权法》相违背？

　　对于《条例》第11、12条中须2/3以上业主同意的事项，确定一个物业管理区域及区域内的共有部分、专有部分就非常关键。新版《条例》延续了旧版中关于区业管理区域的划分，由当地人民政府划定，有关人士认为，这是与《物权法》中建筑区划的规定相违背的。根据《物权法》，一栋楼业主可以成立业委会，但是《条例》仍然规定必须是一个指定的物业管理区域成立一个业委会。对于那些分区开发入住的小区，只是一个物业管理区域，成立业委会就非常困难。

　　【典型案例】

　　紫玉山庄小区共分5期建设、开发周期长达10年以上，以一个物业管理区域来成立业主大会，其公摊面积，即《物权法》中规定的共有部分比较大，出现占业主总数三分之二以上的业主占有的专有部分，不到建筑物总面积的三分之二，以面积+人数的投票权决定方式来算，就出现了小区大多数业主都同意，但按照面积计算，却无法决定的尴尬情况。因此条例还是有一些可推敲之处。

　　采写 本报记者 张晓玲