作者：易宪容(易宪容博客|易宪容新闻)

　　由于房地产本身的特性，房地产政策应是全民性的。在这意义上，房地产政策也要兼顾中等收入居民的住房问题。否则，少数人的住房得到了保障，大多数人却望房价而生畏，这样的住房保障是不全面的。

　　最近，随着《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(以下简称“24号文”)发布，保障性住房问题成了政府房地产调控工作的核心。按照24号文，政府希望通过廉租房及经济适用房这样的住房保障体系来解决城市低收入民众的住房困难，把城市低收入民众的住房问题纳入住房保障体系。

　　需要申明的是，对低收入居民的住房进行保障，仅仅是住房政策的一个组成部分。

　　按照24号文对城市低收入居民的界定，这部分居民占整个城市人口比重可能会比较小。比如按照现有的统计口径，我国现有城市家庭为1.8亿户，目前，按有关文件所界定的低保住房困难为400万户，再加上城市低收入的住房困难者，进入城市低收入的居民也只为1000万户。而这一数据是政府2010年要解决的城市低收入居民户数。也就是说，以目前城市化率的速度，到2010年国内城市居民进入住房保障体系的居民不足5%。

　　现在的问题是，对城市低收入者来说，住房问题是民生；对城市其他收入民众来说，住房同样也是一个重要的民生问题。当前，尤其要警惕的是，有些地方政府会借“已经保障了低收入者住房”之机，一味放纵所谓房地产市场“双轨制”，认为“市场归市场、保障归保障”就万事大吉，只是对少数低收入者的住房进行保障，从而放纵市场房价的居高不下。

　　如果一个城市的房价不高，即城市的住房在绝大多数居民购买能力之下，那么这95%以上的市民就能够以不同的方式，根据个人财富状况、收入水平及对未来收入的预期，选择一套个人有支付能力的住房。但是如果一个城市的住房价格过高，特别是当城市住房的价格高得让城市80%以上的居民都无法进入房地产市场时，这时，估计20%的高收入者会有能力进入房地产市场，但对于中等收入者来说则无力这样做了。

　　当然，如果中等收入者没有能力，可以通过租房来解决。在这样的情况下，有几个问题必须面对：一是如果房价上涨过快，甚至快于早几年的房价上涨水平，那么房租水平会不会上涨？如果大量的中等收入的居民都进入租房市场，房租水平的上涨会不会快于房价上涨水平？如果房租水平快速上涨，他们有没有能力租房？如果租不起房，他们的住房又如何解决？

　　可以说，城市中等收入者是一个城市经济发展的中坚力量，也是一个城市经济发展最为活跃、最有创造性的阶层及整个社会稳定的基础。如果他们的住房问题不能够妥善解决，那么不仅严重阻碍中国中产阶级的形成和发展，而且会削弱这个城市的竞争力。因此，我们的房地产市场政策在充分考虑了低收入民众的住房困难外，也要全面考虑整个房地产市场如何让绝大多数民众有能力进入房地产市场。

　　由于房地产本身的特性，房地产政策应是全民性的。在这个意义上，房地产政策也要兼顾中等收入居民的住房问题，如果不是这样，在解决了少数城市低收入居民的住房问题后，实际上作为核心和主体的城市中等收入居民住房问题还是没有解决，反而容易放松对房地产市场的监管，房地产市场成为少数人暴利的市场，那就可能把简单的房地产问题复杂化了。

　　总之，保障中等收入者住房，最根本的还是要遏制高房价，否则，少数人的住房得到了保障，大多数人却望房价而生畏，这样的住房保障是不全面的。

　　易宪容(北京 学者)