张卉卉

近期，一股涨价风弥漫楼市。而最明显的一波上涨风是在7月9日的土地拍卖会后：原浙江工商大学地块、三墩24号地块和25号地块出让后，文教区一楼盘在第二天就将房价直接拉升6000元/平方米，而三墩的楼盘则普遍提价500～1000元/平方米，本来打算新推房源的楼盘也猛踩刹车，延迟开盘以观后市。

　　至本周二，距7月9日已有三周时间，涨价房源的成交情况究竟如何？记者查询了杭州透明售房网的每日成交数据后发现，这些涨幅较大区域的成交情况并不理想。开发商涨价，购房者未必买账。

　　近一周来，文教区三墩成交放缓

　　7月9日，浙江工商大学地块(杭政储出[2007]23号)出让时，来自宁波的雅戈尔置业激战90轮，以总价14.76亿元，15712元∕平方米的楼面地价战胜对手凯德新运、广宇、三盛、西湖房产等，创下了文教区楼面地价新高。而当时周边在售楼盘售价为1.5万元/平方米左右。地块出让后的第二天，周边房子就开始涨价。据调查，某楼盘剩余房源涨到2.1万元/平方米以上，另一楼盘则封盘不卖。

　　同样，当天，位于三墩的杭政储出[2007]24、25号两块地创造了7750元∕平方米的楼面地价，超出了当时该区域在售楼盘售价(亲亲家园幸福里均价7465元∕平方米)。26号地块，地价稍低，但也在5000元/平方米以上。三墩某楼盘销售已近尾声，该公司相关负责人告诉记者，地块出让前，该楼盘的售价在7000元/平方米左右，地块出让后剩余房源往上提了500~1000元/平方米。据记者了解，三墩在售楼盘的价格已普遍涨到7500元~8000元/平方米。

　　涨价后，成交情况究竟如何？一家地处三墩镇的楼盘将楼盘中最后仅剩的一幢楼的价格提高到8000元/平方米。据开发商介绍，提价后销售情况并不理想，每周能卖掉一两套房子就不错了。而文教区的一个楼盘将价格拉到2.1万元/平方米后，近一周来的成交速度放慢，总成交套数为3套。而据介绍，其7月份的销售额为1个亿，按300万/套计算，平均每周可以销售7套以上。

　　杭州每个楼盘的成交量、预定量、成交价格都有记录。记者查询了近三周来的成交记录(7月11日至31日)，发现成交量近一周出现明显下降。7月11日~17日，文教区和三墩共成交94套；18日~24日，成交72套；25日~31日，则出现大幅下降，成交了29套。成交量的逐渐下降非常明显。

　　成交价格，并没有想象的高

　　开发商提价后，这两个区域的实际成交价又是多少呢？

　　据统计，近一周来，文教区和三墩的成交价格的确有所上涨，但开发商向记者介绍的价格比在市场上放出风声来的价格更高。

　　25日~31日，文教区共成交了11套房子。楼盘的实际成交价格基本在14000元~20000元/平方米。单价超过2万元的房源只有2套：银马公寓有1套，一套成交价在20750元/平方米(26日成交)；枫华府第1套，成交价在20500元/平方米(25日成交)。除此之外，大多数房源的成交价在16000元/平方米左右。

　　而三墩镇区域，这一周共有18套成交，成交楼盘分别为亲亲家园、颐景园、兰韵天城，成交价格在6300~8000元/平方米之间，大多数房源成交价格在7000元/平方米左右。

　　警惕涨价风背后的开发商捂盘

　　经过市场这一两周来的检验，三墩某开发商承认，提价后，定价偏高。但对于房子成交速度的放慢，他并不着急。“反正我们只剩下一幢房子，定价高点就慢慢卖了。大不了时间长一点，总会卖掉的。”

　　记者发现，大多数涨价楼盘的开发商都有这种心态。而眼下三墩和文教区在售房源的紧缺也是开发商“惜售”的原因之一。像文教区，银马公寓只剩下最后一幢楼还没开盘，华都兰庭国际总共才3幢房子，还剩两幢楼没开盘，推出房源销售率已达95%以上。三墩区域，亲亲家园、颐景园、兰韵天城销售率都达到90%以上。“只要摒牢，这样的高价位市场迟早还是会接受的。”一位开发商说。

　　房源尚多的开发商索性封盘暂时不卖，制造紧俏现象。如某开发商将近一半剩余房源都转为限制房产。据知情人士透露，转为限制房产，使可售房源看上去所剩无几，显得十分紧俏。

　　而显然还有开发商想试一试市场的底线。据记者了解，接下来的半个月时间，三墩、新浙大附近还有一批续销房源将开盘。三墩某楼盘

　　“地价上涨的确助推了房价，但有些开发商也涨得太狠了。”面对这股涨价风，某知情开发商这样评论。记者发现，在这股涨价风中，出现品牌楼盘和大众楼盘普涨的局面，甚至一些规划、用材等品质很一般的楼盘也借这股涨价风猛涨一气。

　　一般来说，一块地现在竞得后要在两年后才上市销售，这也意味着这样的地价水平在两年后的房价中才能够消化。可是，从眼下的开发商定价水平看，两年后的房价目前就“透支”得差不多了。

　　在股市中，就算几只股票制造了涨停板，但如果市场整体成交量上不去，它们没有支撑的力量，价格最终还是会回头。现在的房市，如果没有市场的成交做依托，再高的价格也是虚晃一枪。真的是开发商疯了，还是市场热得如此之猛烈让人意想不到？这火热的背后是否会有一场暴风骤雨？

　　七月新房成交量比六月下降三成多

　　-本报记者 詹丽华

　　本报讯 按照前几年的经验，每年的七八月份是楼市的“淡季”，最直观的表现是成交量大幅缩水，所以多数楼盘都不会选择在这个时候开盘。但今年似乎有点特殊，土地市场屡创新高连带着让杭州各城区商品房也应声而涨，就在这片热闹的“涨声”里，是否“淡季不淡”呢？从七月楼市看，尽管价格涨了，但成交量也下降了36.4%。

　　杭州主城卖出商品房4155套

　　判断是否淡季最过硬的指标是成交量。尽管7月初，杭州主城区商品房成交量没有明显减少，但7月中下旬有几天的单日成交量已经跌破百套，最低单日成交量为84套。根据杭州透明售房网每日成交数据统计：7月份杭州市(不含萧山、余杭)共成交商品房4155套，6月份商品房成交量为6532套，7月比6月下降36.4%。

　　但今年杭州楼市的整体行情比去年好得多，去年7月杭州主城区成交商品房1418套，成交均价7792元/平方米，所以今年7月份的成交情况与去年同期相比，上涨依然非常明显：成交量同比上涨193%，成交均价同比上涨27%。

　　从2006年全年的成交情况分析，7月、8月是明显的低谷。去年6月成交商品房2054套，而到了7月份成交量缩减为1418套，环比下降31%。以此为标准，今年6月、7月间成交量落差更大，环比下降36.4%，下降幅度超过去年。

　　淡季已经悄悄地来了，在人们还被涨价声充斥耳朵的时候。

　　二手房成交量上升31%

　　为了“淘”一套中意的二手房，许小姐已经足足关注了楼市几个月，她最有感触的是房产中介的态度变化，这段时间市场每一丝“风吹草动”，都能从他们的细微转变中看出来。

　　“前段时间市场好，每次打电话给中介，他们都一副爱理不理的样子。”许小姐说，最夸张的一次是原本约好看房了，她都已经在路上了，中介一个电话过来告诉她不用过去了，因为房东一口气涨了20万元，如果接受不了就不用看房子。这几天，中介又开始打电话催她去看房子，有一套曾经死活不肯让价的房子这回居然降价2万元也愿意出手了。

　　不过，从成交量上看，二手房情况不错。根据杭州透明售房网上的成交量，7月份二手住宅成交了2414套，环比上涨31%。

　　一个很明显的感觉是，今年二手房每月成交量之间的落差远不如新房大，一个很重要的原因是，选择买二手房的人是“需求”型的，而买新房的人则是“目标”型的。前者更实在，首先考虑的是“我要什么”，而后者带着对市场的判断，先考虑“现在是不是买房的时机”。

　　对市场的政策性变化，无论是开发商还是购房者在心理上都有所准备，现在买房的切入点，不是等待一个普降的机遇，更多时候是寻找一个适当的机会。