今年以来，全国的楼市一片火爆。6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅创出23个月来的新高。表明2005年以来的三轮房地产调控政策效果不彰。

　　当前，政策调控方向正在出现一些积极的变化：调控思路从“最严格的土地供应制度”转为“扩大住房有效供给”，从打压供给与需求，转而强调加大房产市场供给。

　　找到问题的主因并非意味着问题可以迎刃而解，政府以增加有效供给为目的政策却在现实中遭遇了软钉子。据《东方早报》报道，很多房地产开发商大量囤积土地，北辰实业、金地、保利地产上市公司等都有几百上千万平方米土地储备。更为严重的是，一些开发商在拿到土地后会故意延迟开发，人为囤积土地。2001年初至今年5月份，开发商累计购置土地21.62亿平方米，实际仅开发完成12.96亿平方米。

　　表面看来，阻碍这一政策链条显效的原因在于房产开发商，由于其恶意囤积土地的行为让链条从中断裂，但实质却未必如此。事实上，为了防止开发商囤积土地，有关部门早就做出了规定：1999年4月26日国土资源部通过的《闲置土地处置办法》规定，连续2年未使用的闲置土地，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。但是，从执行情况来看，这一打击囤地行为最直接的《办法》却在现实中执行不到位，真正被收回的土地少之又少，《办法》丧失了威慑力。

　　《办法》的失效暴露出的是一个深层的问题，即我国房产市场存在隐形的利益链条。

　　目前我国房地产市场还不是真正意义的市场经济，而是地方政府主导的运作体制，具体体现就是房地产业的命脉———土地资源掌握在地方政府手里。这导致土地供应不能及时与市场需求相适应。在2003年之前，我国土地出让面积增速一直维持在40%左右，原因就是当时我国国有土地掌握在各类企业、各级政府机关手中，他们都可以向房地产商出让土地。但是从2003年开始，土地供应制度发生了根本性变化，土地由多渠道供应转向地方政府供应，土地供给增速随之出现了大幅下降，至2005年甚至增速几乎为零。

　　地方政府垄断土地供给，就会形成一个新的利益链条，即房产价格越高、开发利润越大，开发商竞拍土地的热情就越高，地方政府获得的直接经济利益就越大。在利益链条作用之下，让开发商和地方政府利益一体化：开发商通过囤积土地谋求推高

　　因此，尽管增加从土地到房产的有效市场供给，的确是有效政策选择，但是在落实政策的细节上，如何让执行政策主体能够超脱于利益链条之外，打破土地供给的垄断机制，才是决定未来房价能否实现见顶回落的关键。

　　□马红漫/文(上海媒体从业者)