早报地产评论员 杨羚强

　　由于新增供应的减少，上海全市甲级写字楼市场整体空置率目前很低，甲级写字楼租金正在不断上涨。

　　受到美元与人民币之间汇率浮动的影响，上海甲级写字楼物业平均租金的美金报价上涨幅度较大，较去年同比上涨了13%。即使是人民币报价，租金较去年也环比上涨了9%，达1.02美元/平方米/天(7.89人民币/平方米/天)。

　　戴德梁行发布的报告显示，第一季度上海甲级写字楼市场需求量毫无衰落迹象，但新增供应量却达历史最低位，仅有中山公园龙之梦购物中心为市场带来25,000平方米新增供应，甲级写字楼供不应求。由于新增供应的减少，上海全市甲级写字楼市场整体空置率目前很低，甲级写字楼租金正在不断上涨。

　　受到美元与人民币之间汇率浮动的影响，上海甲级写字楼物业平均租金的美金报价上涨幅度较大，较去年同比上涨了13%。即使是人民币报价，租金较去年也环比上涨了9%，达7.89人民币/平方米/天。

　　与上海甲级写字楼的供不应求相比，北京甲级写字楼明显滞销。2007年一季度，北京写字楼市场的成交量急剧下滑。新中关、顺迈金钻、金鼎大厦、融祥大厦等诸多项目，在3月份均无成交。与去年同期相比，京城写字楼销量下降33.4%,与去年第四季度环比下降69.8%。

　　京写字楼供应过量

　　尽管市场需求依然旺盛，但北京的甲级写字楼销售却遭遇前所未有的低迷。行业人士认为，主要的原因是供应过量、售价透支以及政策打击投资三方面。

　　目前,北京甲级写字楼供应量猛增，供过于求。2006年，北京写字楼供应量达到4年来的最高值。据戴德梁行统计，2006年1月至11月，北京写字楼供应已达到312万平方米。就需求而言，2006年不断有新的海外及外省市企业涌入北京。但由此带来的稳定增长需求，远远不能消化急速扩张的供应。 第二个方面，售价透支未来预期。业内人士介绍，由于写字楼项目的销售速度慢于住宅，所以开发商在制定价格时，往往会将未来几年预期的升值空间纳入考虑范围。比如，一个项目合理售价为每平方米1.2万元，而开发商预期两年后的市场价格可以上行至1.5万元。那么在销售时就会采用后一个价位。导致实际售价与市场可承受售价出现偏离，以至于出现“卖不动”的情况。

　　还有就是政策打击投资热情。尽管境外个人购买写字楼的数量并不多，但在业内人士看来，限外政策的出台，亦是北京写字楼市场成交冷清的原因之一。今年一季度北京写字楼市场大单交易明显较去年同期有所减少。2月份限外细则的出台，令不少投资者纷纷选择观望。

　　沪甲级写字楼供不应求

　　戴德梁行预测，未来十二个月中，上海甲级写字楼物业的需求将更为旺盛。其中包括外资银行在内的金融机构正在加紧扩张步伐的因素。第一季度，四家主要外资银行分别在上海建立了分部。伴随着新业务的展开，预期这些银行会雇佣更多的员工为其服务，进一步扩大其办公物业需求。

　　而未来十二个月，上海新增供应甲级写字楼总量仅31.8万平方米，分布在陆家嘴、静安和黄浦三区。

　　据预测，上海甲级写字楼的供不应求，要到2008年才能完全得到缓解。届时，上海甲级写字楼的新增供应量将达到70万平方米。这些新增的写字楼将主要集中在陆家嘴区域。2008年将要入市的最大规模的项目莫过于上海世界金融中心，其将为市场带来20万平方米的新增供应量。

　　中小企业外迁市中心

　　据写字楼市场专业人士介绍，市中心不断提升的写字楼租价，正迫使部分中小企业向周边迁移。北京西路、闸北大宁、普陀的长寿路，包括金桥、莘庄的部分新建写字楼项目，成为上述公司新的办公地点。

　　事实上，上述写字楼的硬件设施并不比市中心的甲级写字楼逊色。只是地理位置不佳，影响了这些写字楼的影响力。但由于周边有轨道交通等便捷的交通网络，租价也便宜，吸引了不少中小企业。特别是上述写字楼划出功能区，建设相应的商业配套，以服务商务客户。

　　比如，大宁国际购物中心，它离地铁一号线延长路站仅2分钟路程，拥有餐饮娱乐、商铺以及酒店等成熟配套。就硬件和交通来说，它与市中心甲级写字楼差异很小，且办公单元面积从74平方米至147平方米不等， 配置了卫生设施、厨房设备以及冷热水系统、空调系统、网络布线系统等，租价为4.5-4.6元人民币/天/平方米。

　　相比之下，金桥和莘庄等中外环区域，虽然地理位置和交通欠佳，但由于临近工业区，便于生产型、贸易型企业加强工厂管理，且品质大多不差，也是中小企业外迁的理想选择。