□东方证券 王树娟

　　浦东金桥( 24.08,1.81,8.13%)是一家租赁为主，兼营开发业务的房产公司。公司租赁业务将持续快速增长。公司向租赁业务的转型，始于上世纪90年代。至2006年末，出租物业的规模已达120万平方米，收入规模5.7亿元，占主营收入的60%。未来，物业规模仍将快速增加。预计5年内，公司在金桥开发区内的项目，将全部建成，并持有出租。届时，公司持有物业规模预计可达到220万平方米(含38万年平方米租赁土地)。至正常运营后，出租收入将达到17亿左右，即为06年租赁收入的300%左右。短期内，收入上涨也将非常迅速。06年，竣工的优质商务物业逾10万平方米；07年在建拟建23.5万平方米，将于1-2年内全部竣工。持续的规模扩张，将带来收入规模的持续快速增长。

　　同时，随着金桥地区逐渐由边远工业区变成稀有的市区土地，其传统工业定位也发生转变，原有土地储备、部分工业厂房转变为研发楼及商业配套为主的现代生产服务功能，使公司价值发生巨大飞跃。厂房改造为研发楼，租金水平从略高于1元，提高到2元以上；新建的研发楼租金水平2-4.5元不等，较厂房租金提高更甚；若为酒店、商业功能，价值将继续提高。实际上，从交易数据来看，碧云的普通商业建筑单价已提高到每平方米3.5万元之高。

　　参股券商、银行等5家金融公司，所持金融资产预计可折合到5元/股。公司拥有东方证券11968万股(如配股成功后)，折合每股0.15股。东方证券未来若能IPO，参考目前海通、中信市值，上市后每股若达到30元，可折合成4.5元/股。公司还持股海通证券1530万股、国泰君安912万股(如配股成功后)、交行500多万股，至少可折合成0.50元/股。

　　还值得关注的是，如果按照新会计准则，谨慎假设公允价零增长，公司地产业务06年PE值仅为27倍左右，08年动态PE仅为19倍，均远低于业内优质公司50倍、30倍以上的水平。

　　多种相对与绝对估值方法显示，公司的每股价值在31-43元之间，维持“买入”评级。