保障性住房影响几何

保障房建设力度的加大肯定会相应减少商品房供应量。但是，保障房与商品房所针对的购买力并不具有重合性，因此预计对房地产企业影响不大。

2010年10月，中央在“十二五”规划建议中提出，要“完善符合国情的住房体制和政策体系”；12月中央经济会议提出“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。这意味着房地产行业将从目前的几乎完全市场化向适度市场化转变。

海通证券分析师认为，在保障性住房方面，2010年的560万套和2011年预计的1000万套在后期将逐步进入市场，行业原本缺失的非市场化部分有望在后期逐步体现，这有利于减少后期出台更强硬的政策调控。如果政策能继续加大行业的非市场化建设，行业所面临的政策压力也将大幅减弱。这将对房地产板块后期走势构成利好。

同时，保障性住房的建设不会对房地产行业未来发展产生过多负面影响。以香港地区为例，在保障性住房占整体房地产供应总量20%的情况下，香港的商品房销售和地产商利润并没有出现下滑。此外，目前国内土地供应总量相对有限，在国家扩大保障性住房土地供应时，势必也会缩小商品房用地供应量。因此，商品房市场因为供给的减小在价格和利润率上不会出现大幅度下滑。从短期看，保障性住房的建设更多的作用是减小了民生保障方面的压力。

地产股可能先抑后扬

市场普遍认为，2011年上半年，由于通胀高企和市场存量货币流动性依然宽裕，房价上涨概率较大。这样一来，政策必然会加大房价调控力度，密集出台针对房地产行业的调控政策，甚至较2010年可能会更加频繁，更加严厉。极有可能通过提高需求端成本方式限制需求，对调控政策的预期将打压地产股价格。而下半年，随着房产税等政策“落地”，利空出尽，“控通胀”取得阶段性成果，宏观经济政策重心可能由“防通胀”向“保增长”转移。届时，地产股有可能迎来系统性机会，在2011年走出一波先抑后扬的估值修复行情。

具体到股票选择策略上，首先，建议选择低估值、高增长的行业龙头，中金公司认为，受益于行业集中度提高，龙头公司可以享受20%以上的销售增长，资金优势有望带来利润率提升，目前估值已经见底的代表性公司有万科、保利、招商地产和金地；其次，受益于保障性住房相关政策，并且兼具建筑与地产业务的公司，在2011年的投资机会较大，代表公司为中国建筑、中铁二局和城投控股；再次，可适当挖掘进行多元化投资的房地产企业，尤其是投资于“十二五”规划重点扶持的七大新兴产业的房企，以国泰君安和广发证券为代表的券商称之为“X+地产组合”投资思路。他们认为，“X+地产组合”的代表性公司股价将在阶段性行情中获得更好收益，其根本原因是房地产估值具有很强的安全边际，而“X”又具有高成长性，能够享受高估值，这类企业在2011年仍然具有个股机会，代表性公司为中国宝安、福星股份和中天城投等。