摘要：近一个月来，深圳楼市的成交量逐步从二次调控后的低谷稳步回升至正常水平。最近一周内，新开盘和加推项目多达10多个，开盘销售率近八成，成交量急剧放大。而这，距离“新国五条”和限购令的颁布还仅仅只有一个半月的时间。楼市在经历了今年多次调控后的起起伏伏后，却以一根大阳线结束了全年走势，这可能是很多人始料未及的。

被寄予厚望的限购令，其效力从一开始就被错误地估计了。在一个市场化程度非常高的行业里，期望通过行政命令来解决问题显然是不现实的。在市场对楼市未来非常看好的环境下，任何行政手段都可以非常神奇地变得苍白无效。

如果说调控政策是治疗楼市重病的一剂猛药，那它的药效持续期是越来越短了。

近一个月来，深圳楼市的成交量逐步从二次调控后的低谷稳步回升至正常水平。最近一周内，新开盘和加推项目多达10多个，开盘销售率近八成，成交量急剧放大。而这，距离“新国五条”和限购令的颁布还仅仅只有一个半月的时间。楼市在经历了今年多次调控后的起起伏伏后，却以一根大阳线结束了全年走势，这可能是很多人始料未及的。

今年两次调控，都是把遏制不合理的购买需求作为主要手段的。在短期供不应求的市场环境下，在保障房远水不解近渴的大背景下，遏制需求成了政府最自然的调控手法。但很不幸的是，通胀的压力、人民币升值的预期、市场资金的相对宽松，都增加了市场对不动产的需求。再加上本来就数量庞大的自住需求，这些因素叠加起来，很大程度上抵消了政策的效力。事实上，二次调控以来，市场上的有效需求就没有真正减少过。

被寄予厚望的限购令，其效力从一开始就被错误地估计了。在一个市场化程度非常高的行业里，期望通过行政命令来解决问题显然是不现实的。在市场对楼市未来非常看好的环境下，任何行政手段都可以非常神奇地变得苍白无效。

如果仔细考查今年两次楼市调控效果的话，可以发现，调控宣称的“遏制房价过快上涨”的目标似乎是达到了。算下来，今年年底和年初的楼价相比，除个别区域上涨较多外，总体上还是涨幅温和，平均涨幅应该和GDP、通胀的涨幅相适应。应该说，如果没有这两次的严厉调控，今年楼价的涨幅肯定会更大。从这个角度来说，今年在深圳购房的近15万个家庭，都是政策调控的受益者。

但有意思的是，当一些人宣称楼市调控的目标已经达到时，总会听到一片嘘声。购房者似乎并不领情，也并不认同这所谓的成功。这其中，根本原因在于，过往几年的价格过快上涨，已使房价远远高过了人们的心理舒适区，摧毁了无房者内心的安全感和幸福感。楼价的过快上涨带给人们的心理焦虑，显然不是短期内的房价平稳能够治愈的。

这似乎是一个无解的难题，因为，在非常复杂的宏观经济背景下，房价的稳定才是国家认为最符合整体国民利益的选项。房价的大幅下跌会损害已购房者的利益和增加金融体系的风险，而房价的大幅上升则损害未购房者的利益和增加社会稳定的风险。多种因素权衡制约下，维持房价的稳定或者小幅波动仍是政策制定者别无选择的选择。谨慎维护各方力量的脆弱的平衡，争取用时间来换取住房问题的软着陆，仍是伤害性最小的决策。

政策制定者的心态也逐渐被看清楚，市场上的浪漫主义正在坚决地转向无情的现实主义。如今的市场上，再去预言楼价短期内会涨50%或者跌50%，拥趸估计都会很少了。回顾2010年的深圳楼价，基本上新房平均价围绕着每平米20000元这个中轴线上下波动，二手房平均价围绕着每平米17500元这个中轴线上下波动。每当价格高于中轴线15%左右的话，就会招来严厉的政策调控。而当价格低了15%左右的话，也会得到市场购买力的强烈支撑。如果明年国内外宏观经济不发生大的变化的话，估计这种小幅波动的局面还会持续下去。

真正能给楼市带来根本变化的，也许并不是哪种特效药，而是人们逐渐变化的对未来楼价的预期。当楼价暴涨、炒房者暴富的神话逐渐褪色后，政策的各种效力才会真正体现出来。近年来颁布的调控措施可能在楼价亢奋期不见效，但当楼价稳定下来，投机者无利可图的时候，政策的综合累积效应可能会迅速放大。