境外“找钱”花高息

在国内融资受阻的形势下，有条件的内地房企纷纷转寻境外融资，在香港掀起了一波融资潮。

11月24日，新鸿基地产发布公告称，已向香港联交所申请，把所有根据40亿美元债务工具计划发行的票据安排在交易所上市。

记者在采访中了解到，事实上，从10月下旬开始，内地房企就有多笔海外融资浮现。10月25日恒盛地产公告称，公司向渣打银行借贷1亿美元的商业贷款；人和商业11月3日公告，公司拟发行2016年到期的3亿美元13厘额外优先票据。

无独有偶，去年10月才在香港上市的宝龙地产日前也宣布，将发行2015年到期、本金总额2亿美元的5年期优先票据，将用作现有及新增物业项目发展以及一般企业用途。

此外，方兴地产、龙湖地产、远洋地产、恒大地产、碧桂园等在港上市房企也相继推出境外融资计划。

据万得数据统计，10月底至今的这一波境外融资潮，内地房企拟融资规模在50亿美元左右。而从年初至今，内地房企境外融资规模已超过200亿美元（约合人民币1329亿元）。

“境外融资虽然成本会上升，但不少房企实质上已在使用这个渠道。此前有数据称，今年前10月房地产领域实际使用外资同比猛增近五成，仅10月就增加87亿美元。但实际上，可能进入房地产行业的海外资金要多得多。”中弘集团副总裁田锡泽表示，“通过较复杂的金融运作，不少房企还是能引入境外的资金。”

上述投行人士称，虽然在香港等境外交易所上市的企业还有配股和发债等更多选择，但融资成本已经非常之高。事实上，8%～13%的高息，已经是今年内地房企在港融资的普遍利率。今年5月楼市调控刚开始，花样年华控股就已以14%的高昂息率发行美元债券，募集资金1.2亿美元。即使在今年上半年，碧桂园、恒大等公司发债融资的利息也高达13%。

此外，一些海外私募基金也在进入房地产业。11月24日，福建房企明发集团公告称，公司向美国私募基金华平投资发行15.52亿港元的可转股债券以及3.88亿港元的认股权证，募集资金将主要用于公司购买土地、收购和日常经营。

摩根大通中国投行董事总经理龚方雄告诉《中国经济周刊》，当前，国际资本市场仍然非常看好中国房地产业长远的发展。“国外投资内地房地产项目的钱今年大大增加了，这部分钱投资在项目上，一呆至少是三年、五年以上。”

另类“输血”

有条件的房企可以通过境外获取融资，但毕竟占少数，那些中小型房企必须另辟蹊径。据记者了解，目前部分中小型房企纷纷通过典当行、担保公司来进行融资。

担保网市场总监刘丽告诉《中国经济周刊》，他们公司最近接到房企贷款的项目很多，这其中，多数是二、三线城市的中小型房企。刘丽认为，很多中小房企的心态是“一定要筹钱撑过今年”。

“在宏观调控的大背景下，银行贷款的门槛越来越高，一向靠密集资金运作的房企不禁感到压力加大。于是，部分房企开始加速寻找除银行贷款外的融资渠道。”一家信用担保公司负责人介绍，早在今年初，就有部分为钱所困的中小房企找到担保公司，要求尽快借贷，只要现金流能够动起来，后续项目就能无忧，否则，手中的项目就会有烂尾之虞。

此外，像万科、保利等龙头房企虽然不缺钱，但就目前情况看，他们也很难从传统渠道——商业银行取得贷款。

保利地产相关人士表示，预计此轮调控的时间会很长，公司会做好多种准备，保利地产已发起设立私募房地产基金，首期规模30亿元人民币，目前募集基本完成，募了26亿，保利出资6亿。“目前主要是投入住宅，已经投了4个房地产项目。”

“以房企为主体进行募资挺多的，通常是借助第三方金融平台，企业和金融平台联手一起做房地产基金。”上述投行人士表示，房地产基金在未来会成为房地产投资的主要方式之一。

另据了解，如招商地产、华润、复地等房企，也在纷纷筹备房地产基金，以基金为主的融资新趋势即将成型。