未来加强灵活性

    从近期公布的各项经济数据来看，自一季度后，宏观经济高位运行的势头已经开始发生改变。对宏观经济前景的悲观预期无疑成为未来地产政策继续与否的重大考验。如何在确保政策“稳定性”的同时加强“灵活性”，成为管理层需要考虑的首要之处。

    不少业内人士认为，基于国内外宏观经济形势在下半年可能出现下滑的预期，房地产市场有可能在保持大方向不变的基础上进行微调，从而减少相应的政策风险。

    湘江伟业(北京)投资有限公司董事长方明理指出，今年上半年实行的房地产政策比较严厉，在当前经济前景不太乐观且有下滑风险的情况下，下半年如果要实行更加严厉的政策将面临较大的政策风险。他认为，目前政策处于实施效果期，完全对政策放松的可能性并不大。在考虑宏观经济的情况下，未来房地产政策进行微调的可能性最大。

    “这是一个政策博弈的过程，主要还是看三季度的经济形势。”方明理认为，未来部分临时性的政策在实施力度和到位程度上会有部分调整，比如对限购令的放松、在房贷利率上的调整、放缓房产税和物业税的推进，从而释放市场压力。

    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也指出，下半年如果市场调整幅度过大，应适当放松部分政策。例如，校正二套房贷政策对改善性购房需求的不合理抑制；调整二套房贷既认房又认贷的政策；对房产交易环节的部分税收进行适度优惠等。

    深圳开发商幻想调控松动

    普遍观望致开盘不多

    房地产调控政策是否松动，在地产市场引起波澜，加重了开发商观望心态，不少开发商仍心存幻想延后开盘，造成了近期供应紧缺、房价坚挺的僵局。

    开发商观望心态加剧

    扑朔迷离的调控政策，加剧了深圳开发商的观望心态，不少开发商选择推迟开盘，导致上半年新增供应量大幅锐减。中原地产统计显示，今年上半年深圳市批准上市的商品住宅仅131万平方米，比2009年同期大幅减少了三分之一，尤其严厉调控政策出台后的5、6月份新增供应量更小，只有23万和14万平方米。这是继去年供应量同比大减之后，深圳楼市供应量的再次锐减。去年深圳商品住宅批准上市面积共432万平方米，同比2008年下降37%。

    近一个月来，中国证券报记者粗略统计，深圳仅有两个新项目上市。6月14日至20日一周，花样年花郡2期、金地上塘道两个项目加推，推售住宅面积不足11万平方米，推售住宅套数2049套。之后的三周，深圳都是零项目上市销售。

    同时，近一个月获批预售证的项目也仅有两个。6月14日至20日，仅金地上塘道一个项目取得预售许可证，获批住宅面积6.5万平方米，获批住宅套数947套，获批商业面积1999平方米。7月5日至11日，深圳市也仅有观湖园一个项目取得预售许可证，获批355套低密度住宅，获批面积约6万平方米。其余两周都没有项目获取预售证。

    深圳房地产信息网研究发展部认为，新房价格未出现明显调整，二手房成交量持稳，在当前信贷收紧的宏观调控政策下，新房、二手房成交量仍将低位运行。目前仅有少量项目采取降价措施，成交新房以关外普通住宅为主，刚需为主，造成了近期均价下滑。

    新房迟迟难上市

    “3月份观望‘两会’定调，4月份‘国十条’出台后等待深圳细则，5月份又观望同行是否会降价……”深圳某楼盘负责人表示，其一直推迟开盘源于对政策的不确定性，今年上半年几乎都在观望和犹豫的情况下度过，施工进度有所放缓，已经够预售条件也还没拿证。

    近期，兰溪谷、金地上塘道和公园大地等不少新楼盘举办推介活动，这些楼盘都有新品待售，在开盘前提前营销造势。但当问及正式开盘时间，开发商几乎都表示尚未确定，甚至还没有拿到预售证。

    据统计，荔山道、御府名筑、湛宝大厦、朝阳里雅苑、中信岸芷汀兰、兰溪谷国际公寓等楼盘今年“五一”期间就已开始推介、积蓄客户，但至今尚未开盘，这种自“五一”起推迟开盘的楼盘就有近10个。有些楼盘甚至计划3、4月开售的，几乎都已竣工，至今还在宣传推介，迟迟没有上市。

    在销售惨淡市况下，加之近期对政策放松的传闻，不少开发商开始幻想市场的报复性恢复。有开发商表示，目前开盘首日销售率普遍不足两成，需要前期做出更多工作，积极蓄客，一期若销售不旺，会导致二期、三期更难销售。据了解，深圳有开发商旗下两个新盘都接近封顶，“五一”期间开始咨询登记和优惠申请，原计划6、7月开售，又一直推迟到8月份，而8月份是否开盘，仍要看有购买意向客户是否达到一定比例。

    中原地产二级市场常务副总经理玉家雄表示，今年新增供应不足是深圳房价至今仍未明显下降的重要原因，但下半年很多楼盘将要上市，尤其是上市房企下半年的销售任务较大，当前房价僵持局面或难维持。

    - 中证地产评论

    真假空置莫衷一是

    每当我们看到城市里很多楼盘的窗户在夜晚漆黑一片时，都会感慨房屋空置率是何其的高。但一直以来，房地产市场的空置率究竟有多高，谁都没有权威的数据，分析人士因此也无从下手。

    不久前，有媒体称中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套，足够2亿人居住，似乎为此找到了答案。不过，国家电网随后发出澄清，其数据仅为电力统计，作为判断空置房的依据会有很大误差，令空置问题再度成谜。

    通俗地说，空置房是指市场上卖不出去的房子。根据住建部和国家统计局的定义，空置房是指竣工一年之后没有实现销售的房子。国家统计局曾经公布过全国新房空置面积的数据，但自2009年伊始，这一数据被“指数”所代替，公众便只能了解空置面积的增减，无从获悉更具体的空置情况。

    最近公布的空置面积数据截至2008年12月。那时，全国商品房空置面积1.64亿平方米，其中，空置商品住宅9069万平方米。随后，空置面积有所减少。从2010年开始，全国商品房空置指数逐月提高。到今年6月末，全国商品房空置指数为104.65，比5月份提高1.17点，比去年同期提高16.06点。以此推断，目前，全国商品房空置面积并不低，基本上维持在1.6亿平方米以上。2009年，全国商品房销售面积9.37亿平方米，空置率接近20%。

    如果以竣工一年以上未销售的商品房作为空置房的依据，那么，1.6亿平方米以上的空置房，主要源自供应结构的问题。即开发商提供的产品与市场需求不能对接。其中包括定价过高、需求错位、房屋质量低、户型结构差等种种因素。

    从房地产开发的角度看，项目后期的产品往往是高端产品，被赋予较大的市场价值。在房地产市场火爆时，多数项目的定位会日益高端化，脱离普通百姓的承受力。2009年，房地产市场异常景气，导致开发商在项目开发时，不断提高档次和客群定位。市场在调控中趋冷后，供求错位问题也就凸显出来，商品房空置现象便日益突出。

    如果将空置概念扩大，将已销售但长期不居住的房屋也纳入空置房的统计，那么，我国房地产市场的空置率无疑将进一步提高。在北京、上海等城市，一个人拥有多套住宅屡见不鲜。其中，相当比例的房产拥有者仅仅出于投机需要，囤积住房，并任其空置，待房价上涨后赚取价差。另外一些改善型房产拥有者住上了新房，但舍不得出租旧房，或者嫌出租麻烦。这两种情形也导致空置率高企。

    还有一个现象值得注意。我国目前正处于人口大迁移过程中，除了农村人口变为城市人口外，城市间的人口流动规模也较大，其中不乏举家迁移的情形。这些迁移的人口在新的居住地居住后，由于逢年过节还要返回故乡，因此原居住地的住房不大可能出售和出租，而又长期无人居住。

    因此，我国住房高空置的问题，有一些是市场的原因，还有一些是我国目前社会变迁中的正常现象。对于供应结构和投机导致的空置问题，政府正在采取措施调控。空置是社会资源的浪费，与目前倡导的低碳经济背道而驰，政府也应该出台针对性的政策，鼓励空置房用于出售或出租。