新建小区绿地“缺斤短两”业主难举证

　　将制定细则强制售楼处公示绿地规划

　　市规划委有关负责人昨天表示，开发商售楼时在沙盘、楼书上所展示的绿化景观和标注面积并不具备法律效力。小区交房后的实际绿地应以开发企业报规划部门批准并抄送园林部门的绿地规划附图为准。由于绿地规划附图并非本市规定的强制公示内容，购房人在入住前几乎见不到与小区内环境有着密切关系的绿地规划附图。

　　记者昨天从市住建委了解到，相关部门正在研究制定《北京绿化条例》的配套实施细则，除已确定将绿地面积、位置写入房屋买卖合同，绿地规划附图有可能与房地产预售“五证”一起，被要求在售楼处内强制公示。

　　绿地面积门槛难掩质量参差

　　3月1日正式实施的《北京绿化条例》中明确，新小区绿化不达标市民可举报。可一些规划单位反馈，“条例”只是对预留绿地面积做出要求，目前各小区绿地上植被却存在绿地景观质量参差不齐的现状。另外，测算绿化面积的程序比测算房屋面积复杂得多，普通居民即使怀疑小区绿化面积“缩水”，也很难获得有力的证据。

　　“北京新建小区为了满足房屋日照要求，楼间距较大，客观上足以满足‘新建居住区、居住小区绿化用地面积比例不得低于30%’的硬性规定，包括限价房在内，北京住宅用地的土地出让合同早已明确了30%的比例。”一家国有规划设计单位的园林设计师张女士说，相对于其他地面建筑，小区绿化的成本最低。“如果居民入住后，小区内出现改建，则此时居民最应该警惕开发商或物业公司侵占绿地。”她提醒，如在绿地上增建会所、停车位等盈利性场所，不得擅自占用小区绿地面积。

　　张女士表示，部分居民认为其所住小区绿化水平较差主要是因为绿地上的植被覆盖率较低，而并非是绿地面积不足。如绿地上栽种植被的种类和密度是影响小区景观水平的重要因素，也代表了小区园林品质和物业公司服务质量，但很难用法律法规加以限制。

　　开发商核算绿地“讲究”多

　　业内人士介绍，尽管规划部门会对新小区的绿地面积进行审核，但单一规定绿地指标无法彻底改善小区内的绿化水平。一些开发商更是想方设法钻规定的空子，比较典型的有车位绿化和非有效覆土绿化。前者是使停车位与绿地二合一，只在车位中央的一小条土壤上种草，草地面积连车位的一半都占不到；后者则是将绿地设在垂直高度距地下车库顶板不足3米的地表覆土上，按照规定，由于地表与车库顶端垂直距离不足3米，无法栽种大型植被，所以此处的绿地大小应按“半面积”计算；再有，一些开发商在售房时故意混淆小区毗邻的城市绿化带和小区内绿地的概念，普通购房人很难甄别。