上有政策下有对策

    深圳在1月上旬宣布，将展开为期3个月的房地产市场秩序专项整治，开发商、中介、估价机构都将是本次专项整治行动的检查对象。

    但是，“严打”已开始近半月，记者在深圳福田区走访的几家房地产相关机构，无论是开发商、中介还是估价机构，均表示未受到检查，也没有听说业内哪家机构受到调查。

    专项整治似乎仍停留在所谓的“接受市民举报”阶段。

    不仅是深圳市的“严打”文件犹如一纸空文，即便是中央的“新规”，在地方执行上也普遍是“上有政策，下有对策”。

    以营业税为例，虽然营业税减免政策已经于今年元旦起正式生效，现在去登记中心办理过户的都是按新规操作。但对于重点征税的“非普通住房”，有的开发商就想出了将144平方米以上的大型住宅做成双拼户型配套来卖，中间打通，却拿两个144平方米以下的房产证的办法，将其“普通住宅化”，为买家以后转手省掉后顾之忧。

    而对于“国十一条”里规定的二套房执行首付4成的规定，相关各方执行得也马马虎虎。深圳各大银行对二套房首付原则上虽要求4成，但对“二套房”的界定并不严格。记者了解到，已经拥有一套房的家庭，如用配偶、子女及父母的名字买房，只要能够证明其有还贷能力，银行睁一只眼闭一只眼按一套房的标准就把钱贷出去了。而一些中小型银行，出于竞争及放贷工作量的考虑，即使是同一名下的第二或多套房，只要客户资质好，也愿意为其提供8成的贷款。

    至于贷款利率，因为“国十一条”没有明确规定，目前深圳大多数银行还是按一套房标准“下浮30%”即7折利率来做，但有的银行，已经将二套房的利率优惠取消，恢复到当前的基准利率。
 

北京 抄底客+炒楼花 楼市暗流涌动

    在“国11条”调控政策之下的房地产市场暗流涌动，抄底客正在待机而动，炒楼花现象也呈抬头之势，这一切使得调控的实际效果变得扑朔迷离。

    “虽然今年以来，北京住房的成交量大幅度下挫，但是楼市的炒作气氛依然很浓。”中原地产张大伟向记者表示，据其观察，目前有一群踏空2009楼市暴涨行情的“抄底客”，正期待价格下跌以获得入市的机会。

    张大伟还告诉记者，据中原地产研究部调查，虽然在新年元旦的成交量下跌了73.6%，但是需求并未下降如此多，新增需求减少仅在40%左右，而且新增加的购房者中50%都存在抄底的心态。

    一部分人在等待进场，而另一些人却急着离场。记者从一些中介公司了解到，北京炒楼花的数量也呈增加态势。

    “目前一部分去年12月刚刚开盘的项目期房，已经有挂牌出售的，甚至有些项目约有10%的期房在转让抛盘。而且，这些二手期房价格低于商品房新开盘价25%，畸形的市场正酝酿风险。”张大伟说。

    所谓炒楼花是指“期房的转让交易”，即在卖家还没有拿到房产证前就与买房者签订住房转让协议进行交易。

    记者了解到，为了打击投机性购房，相关部门早已经禁止了期房转让类交易，因此目前市场上的类似交易都属于违规操作。

    对此，一位中介公司经理告诉记者，“期房转让”再次出现抬头趋势，是部分投资客获利离场的结果。

    “经过09年房价快速上涨，不少投资买家已经赚得盆满钵溢，在‘国4条’、‘国11条’出台后，一些敏感的投资者已经决定离场。”该经理说。

    该经理还私下向记者透露，据其公司内部统计，“炒楼花”自从去年11月开始明显增加，而进入2010年后还在继续增加。

    楼市调控政策下的违规暗流还不仅于此。记者从北京部分中介公司了解到，即使是“国11条”中的“二套房以家庭为单位贷款首付比例不得低于40%”硬性规定，也在住房实际交易中被“绕行”。

    “实际之中，规避首付40%的办法还有很多，例如可以通过做住房评估价格以少交首付等，只要银行方面默认即可。”该业内人士表示，由于各家银行之间也有竞争，因此实际操作中不乏“灵活操作”者。

    记者在调查中了解到，目前“国11条”调控政策正在被消化之中，而市场也有恢复的迹象。值得关注的是，在银行系统仍有灵活操作空间的情况下，楼市调控的实际效果更变得扑朔迷离。