资金充裕
 

    “资金在银行手里是可控的，但流入市场后，便很难监控具体的用途。资金的逐利性决定了其更可能流向高收益率项目。”银行业内人士指出。

    2009年，我国房地产市场火爆，房企资金异常充裕。国家统计局数据显示，2009年前11个月，我国房地产开发企业资金来源中，银行信贷资金超过1.6万亿元，比2008年同期增长60%以上。2009年全国近10万亿元的银行新增贷款中，约六分之一流入到了房地产开发领域。

    目前，国有银行下发分行的文件中表示，要审慎投放非住宅类房地产开发贷款，严格控制土地储备贷款。对列入国家《禁止用地项目目录》的房地产项目，特别是别墅类项目，严禁发放贷款，对“地王”项目不予以支持。

    不过，业内人士向中国证券报记者透露，多数房企可以通过合规项目获取贷款，但资金具体使用则难以监控。“如果每笔贷款都全程监控，那我们将支付高昂的成本。”一位信贷员坦言。

    另外，受2009年资金面宽松的影响，房企现金流普遍大幅改善。Wind数据统计，扣除不可比因素后，108家房企2009年前三季度经营性现金流量净值共计481.78亿元，而2008年同期仅为-377.29亿元。这108家房企2009年前三季度共持有货币资金1796.58亿元，较2008年同期增长77.98%。
 

    在上市房企直接融资方面，国土资源部正配合证监会，对部分申请IPO和再融资房地产企业中的25个涉嫌违规用地项目进行清查。不过，截至目前，监管机构并未对房地产企业融资做出确定限制。

    “现在，影响地产股直接融资的因素是破发。如果二季度政策消化后市场逐步回暖，那么，房企增发实施的可能性很大。”业内人士指出。据统计，目前，共有9只房地产股的股价低于公司拟定的定向增发底价，其中包括北京城建、上实发展、中国宝安、爱建股份、招商地产、苏宁环球、新湖中宝、大连友谊、万方地产。这些公司定向增发预案均在2009年7月以后公布。

    热钱难防

    “近期楼市降温，投资需求有所消退。不过，在低利率环境下，热钱依然流向资产领域，包括股市和楼市。”市场人士指出。

    去年以来，随着美元的持续贬值和发达国家金融机构的去杠杆化，国际短期跨境资金开始在全球范围内重新配置风险资产，新兴市场国家成为热钱流动首选目的地，而流入新兴市场国家的资金最终又源源不断地进入到股市和楼市。

    社科院研究员尹中立认为，当前全球各央行普遍维持低利率，导致国际短期跨境资金流动日渐加剧，刺激着新兴市场股市楼市价格的不断上涨。他预计，2010年，海外热钱会进一步进入新兴市场国家的股市和楼市等领域，并有可能进一步助推价格泡沫的膨胀。基于此，国务院提出，要防止境外“热钱”冲击我国市场。

    “境外热钱的流入对推高房价的确有重要作用，但助推楼市出现泡沫化趋势的主因，是国内流动性的骤然增加。”中国社科院金融所张明表示。他认为，国内热钱更需防范。

    2009年，国内房价大涨，豪宅热销，房产成为投资者转移储蓄、沉淀资金、抵御通胀的主要选择之一。“现在利率太低，钱存银行很不划算。”这是房产投资客的普遍想法。

    总体而言，目前贷款利率依然较低。“国11条”提出，二套房贷首付款比例不得低于40％，但贷款利率并没有明确规定，只要求商业银行按照风险定价。显然，这给银行留下了很大自主权。一家股份制银行的人士表示，该行二套房贷利率可以下浮，具体优惠幅度的决策权会下放给各分行自行掌握。

    中国证券报记者以客户身份咨询中信银行相关人士，该人士证实，在文件没有落实下来之前，该行二套房贷可比照首套房贷执行；文件出台后，将根据客户资质，确定二套房是否可享受利率优惠以及相应折扣，一般而言，贷款利率最多仍能打8折。

    作为竞争的手段，银行往往会为抢占市场份额而下浮利率，除非监管部门对“贷款利率严格按照风险定价”这一模糊性表述做出解释，否则贷款利率继续保持优惠并不违规。