日前，国办下发的“国十一条”成为了业内普遍关注的焦点。其中第一条就明确要求，加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。这与去年遭到松绑的“70/90”政策不谋而合。对此，业内人士表示，目前各地正在抓紧编制2010-2012年的住房建设规划，政策向中小套型普通住宅倾斜，将使未来商品房供应结构发生改变。

    中小套型供求紧张

    实际上，国家对于中小套型的支持由来已久。2006年就曾鼓励发展中低价位、中小套型的普通商品住房。当时推出了被业内称为“70/90”的政策，要求凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

    一直以来，市场上中小户型供不应求的矛盾十分突出。统计显示，2007年40个重点城市中，新建90平米以下商品房的批准预售面积、月末累计可售面积和登记销售面积占比均不到三成，难以满足市场需求。从2008年开始这一情况得到了一定的缓解。到了2009年，国家推出的一系列税收、利率优惠政策使得大量改善型和投资投机型需求入市，市场对于大户型的需求开始上升，从而也引发了取消“70/90”政策的呼声。
 

    “市场低迷的时候，中小户型需求量大，市场转好后，大户型产品的机会也增加了。”一位房地产中介坦言，对于首次置业的刚性需求者来说，90平米左右的中小户型通常功能齐全，而且总价也可以承受，所以需求量很大。“但是当楼市价格过快上涨后，刚性需求逐渐被挤出市场。在改善型需求和投资型需求活跃的市场中，大户型产品更受到关注。”

    北京某房地产开发公司的负责人告诉中国证券报记者，在销售中，90平米以下的小户型实际占比很小，90-120平米的销售比例是最大的。“去年很多150平米以上的大户型销售十分火爆，反映出市场需求的变化。但实际上，中小户型的供求依然十分紧张。”

    “70/90政策从诞生到松绑映射出我国房地产市场的变迁。”分析人士指出，去年楼市从低迷逐渐复苏，市场希望通过修改这一政策来迎合改善型需求，从而提振楼市。不过，目前房地产市场已经由复苏走向过热，房价过快上场，市场供需不匹配等问题已经摆在面前。尤其是大量中低收入群体以及夹心层的购房需求被抑制，影响了行业的健康发展。“此次行业政策开始向中小套型普通住宅倾斜，意味着未来商品房供应结构将发生改变，中小套型的供应量将得到逐步提升。”

    加紧规划落实

    此次国办通知中，除了明确加快中低价位、中小套型普通商品住房建设外，还要求各地抓紧编制2010-2012年的住房建设规划，把中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租房的建设规模落实到地块。

    2006年年底，北京市公布了2006-2010年北京住房建设规划，其中要求到2010年，城镇人口人均住房建筑面积达到30平方米左右，住房总建筑面积达到约4.2亿平方米。2007年北京市又公布了“十一五”保障性住房及两限房用地规划，计划在2008-2010年三年内建设保障性住房及两限房约1800万平方米。

    业内人士指出，增加保障性住房供应一直是政策导向，今年又到了住房建设新规划的编制期。在确定规划的同时，如何把计划的供应贯彻到实处仍是各地需要解决的问题。目前推出的一系列政策都体现出国家对于解决中低收入家庭购房需求的决心。对于普通商品房这种市场化的产品，仅仅通过行政手段难以控制其供给，应该通过立法、监管等多种手段引导市场健康发展。