3、防止境外“热钱”冲击

 
    国务院在此次《通知》中再一次提及要预防“境外热钱”的冲击，外资炒楼再次成为关注重点。

    政策显示，要加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导等。

    其中尤其值得关注的一条是，国务院要求，有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。

    潘石屹表示，防止境外热钱冲击我国市场“是需要特别留意的新问题，全世界的利率都很低，几乎是零。如果中国继续宽松的货币政策，很可能有热钱冲击。那时炒房地产就不只是国内的资金了”。

    今年1月9日，中国社科院国际金融研究中心发布《中国面临的短期国际资本流动：回顾与展望》报告，指出2010年上半年，短期国际资本仍将持续流入中国。报告显示，从2009年下半年开始，随着发达国家针对中国出口商品贸易保护主义举措的频繁出现，人民币升值外部压力卷土重来，并且转化为强烈的人民币升值预期。这意味着在资产市场相对收益率之外，人民币升值预期将继2007年之后，再度成为短期国际资本流入中国的重要驱动因素。

    此外，美元套利交易的大规模平仓可能要等到美联储重新加息。鉴于目前美国私人部门的消费与投资更多受到政策性因素的刺激，而非自主性的复苏，因此，美联储加息的时间依然不会早于2010年第三季度。如果在此之前，中国央行率先上调人民币存贷款利率，利差的扩大只会进一步引致短期国际资本的流入。

    而从去年年中开始，已经有多家机构开始预警外资热钱对于中国楼市的推动作用，很多业内人士认为，去年下半年的房价实际上就是由热钱所推动。

    瑞信董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬表示，在流动性过剩而实体经济尚未恢复的情况下，政府短期内不可能收回流动性，因此造成的结果就是国内房价的继续上涨。不同于去年上半年的刚性需求推动，去年下半年房价上升的主要动力直接来自于热钱的炒作。

    如按收入来分析，房价根本就不应按目前的幅度上升。陶冬表示，“如果要是说开始的部分资金是刚性需求造成的，那我相信去年下半年拉动房地产继续上升主要是来自热钱，来自炒作。”
 

4、探索土地出让综合评标方法防“地王”频出

    “地王”已经成为2009年来楼市的一个代表性名词。对于市场而言，开发商对于热门土地的争夺几乎已经到了白热化的程度，住宅土地最高价格已经超过了3.2万元/平方米，而每一次的高地价的诞生都直接导致了同一区域房价的大幅度飙升。

    “价高者得”一定程度上助长了高地价的频频产生，这种情形下，各地政府开始酝酿新的土地出让模式，以上海为例，土地出让改革一再试行，在新的土地出让模式中，对于热门地块将采取先招后拍的土地出让方式。

    昨天的通知中，国务院规定，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。

    《通知》明确要求，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。

    对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。

    廖英敏说：“探索土地出让综合评标方法等一系列涉及土地市场的政策，一方面是防止‘地王’现象，另一方面是提高土地供应和开发利用效率。”

    《通知》提出“增加住房建设用地有效供应”，中国房地产业协会副会长朱中一说：“稳定土地供应是稳定房地产市场的重要前提。需要改进的是，一是供应的地块不宜过大，一般应保证在3年左右能开发完；二是招拍挂制度要完善，对普通商品房用地，一般应在基准地价、标定地价基础上作适当浮动，防止过高地价提升房价。”