中原地产研究中心近日对万科、保利、金地等40家知名开发商在北京、广州、深圳等12个重点城市的拿地及开发情况进行了统计。统计显示，上述开发商于2003年至2009年上半年间获得的共计270幅住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块占43%；剩余57%的土地则尚未形成实际供应，其中27%的土地“待开发”，30%的土地“规划在建”。中原地产研究中心研究员宋莉认为，正是大量已出让的土地没有转化为商品住宅而上市，造成了目前楼市短期供应的紧缺，形成了“地荒”假象。

    重庆市房地产行业协会会长莫元春说，土地的闲置，有开发商主观原因，也有拆迁、规划改变等客观原因，查处起来一向较为棘手“开发商总能找到理由绕开政府的监管，特别是大开发商背后都有律师团在支撑”。上海市规划和国土资源管理局副总工程师蔡顺明介绍，今年下半年上海市规土部门的一项重点工作，就是研究、实施闲置土地的处置办法，原则是“责任再分清一点，查处再严格一点”。一旦发现土地闲置或囤地，先处罚开发商；再由开发商根据具体闲置原因自行追诉责任。此外，上海还将对开发商建立诚信档案，一旦查明开发商囤地，便会在土地市场上对其设立限制门槛；限制对象不仅包括直接负责开发的项目公司，还包括公司背后的投资方。

    土地“出让前”工作有待完善
 

    不少开发商提出，要使土地尽快开工、避免地价过快上涨，土地管理部门应进一步完善土地“出让前”工作。

    一是要合理设计地块规模，提高地块“可开发度”。重庆开发商嘉禾实业有限公司执行总经理刘飞说，如果地块太小，开发商就不愿意做配套，因为后者占的成本比例太高；如果地块过大，只能一期一期地滚动开发，局部推进，部分土地难免有“闲置”之嫌。他建议，在推出地块前，土地管理部门应合理划定地块面积，确保地块便于尽快开发。

    二是要增加供地的“提前量”和“透明度”，明确供应预期。刘飞说，开发商最烦恼的事之一，就是不知道土地会在什么时候、以怎样的底价推出，“大家只好蒙，出来一块地，就一齐抢。”这种短期的争抢必然快速抬高地价。知名港资房企嘉华(中国)投资有限公司助理总经理谷文胜建议，政府应向社会公布明确的推地计划，至少要让开发商、公众掌握未来一段时间内的土地供应，从而稳定土地市场的预期，也有利于开发商制订合理的买地策略，减少竞拍的突然性和非理性因素。

    记者调研发现，一些地方土地管理部门已在着手完善相关的“出让前”工作。比如，重庆市国土资源和房屋管理局发展处处长曾强介绍，经过研究测算，面积在200亩至400亩之间的住宅地块在重庆最便于开发利用。目前，重庆市国土房管部门已按此标准设计土地规模，今年以来市区出让的约70%的土地的面积都在上述区间内。
 

    再如，蔡顺明介绍，上海已在着手试点实施土地出让“预申请”制度，规土部门提前公示半年或全年的供地计划，以便于开发商有针对性地制定拿地方案。此外，还公示土地开发涉及的环保、消防等多个部门的相关意见。对公示土地有兴趣的开发商，承诺合适的价格，便可以直接和规土部门进行“对接”，进入“预申请”。规土部门随后将根据申请企业的多少，决定土地是挂牌、拍卖还是招标。上述做法值得借鉴。