万科全年销售或突破1300亿

　　郁亮称“不买地会饿死”

　　近日，万科(000002.SZ)交出了今年前三季度的成绩单。该公司累计销售金额共963.2亿元，与去年同期录得的970.8亿元销售成绩相比，微降了0.78%，虽然万科今年的千亿进度稍显减慢，但千亿局势已基本敲定。业界预测，万科全年销售将突破1300亿元。

　　“万科快吗？”“谁会甘心做老二老三？”万科总裁郁亮虽然一直强调“万科没有销售目标”，但面对外界担心被其他同行超越的质疑时，郁亮通过多个反问，向本报记者解释了万科发展战略，并暗示万科不会轻易交出龙头交椅。

事实上，万科在近几个月正加速拿地，“万科目前手握470亿元现金，有合适地块当然要适时补充土地储备。不论市场好不好，我们都要买地，万科只会靠做房子赚钱，没别的本事。不买地我们饿死了怎么办？”郁亮对本报记者如是解释。

　　四季度将大举拿地

　　除了销售以外，万科近几个月以来将心思放在积极拿地上，全国多个城市的土地市场都出现了万科竞地的身影。

　　万科9月销售情况简报显示，仅在9月，公司新增166.2万平方米土地储备，今年前9个月，新增权益土地储备达603.4万平方米。“四季度预计将会是万科拿地的高潮。”海通证券、国泰君安证券等分析师一致指出。

　　郁亮向本报记者表示，不要过度猜测万科频繁拿地的举动，并指出万科目前手握470亿元现金，有合适地块当然要适时补充土地储备。同时，他也指出，“上半年政府几乎没怎么放地，下半年才开始陆续加大土地供应量。”记者了解到，众多房企下半年扎堆拿地，也与该原因有关。

　　有分析指出，众多大型房企为了保障后续发展的力量，在资金充裕的情况下，转向拿地补库存的意愿十分强烈。深圳一家大型房企高层向记者提及房企拿地以及地块周边规划受控制的情况，他无奈地称：“上半年有意愿没有土地供应，下半年有土地供应了，但需要很大的成本才能拿下。”

　　链家地产市场研究部统计，2012年第三季度，北上广深四个一线城市住宅用地土地出让金总计414.7亿元，环比第二季度大涨355.7%，而第三季度住宅土地溢价率高达23.12%，达到了2011年调控后的最大值。

　　此外，郁亮向本报记者指出地方政府处理土地供应、调控政策和配套规划上等问题上的不足之处。“最需要房子的城市土地供应最紧张，这时候很需要政府做好配套，要规划清楚建设目标、配套所需要的资金、配套的土地、需要多少市场力量来做，”他表示，要解决用地量和规划问题，“难就难在各个部门要配合起来。”

　　主动减速？

　　万科近日公布了9月的销售成绩，显示当月实现销售面积105万平方米，销售金额120.4亿元，分别比去年同期下降2.78%和3.76%。

　　海通证券一位房地产分析师向本报记者指出，万科9月的推盘量低于业界预期，业界原预计推盘量在140万平方米左右，但实际上万科只推出了130万平方米，“估计是万科希望为千亿进度降降温。去年10月之后，万科内部就曾刻意调整销售速度。”

　　瑞银证券的分析报告也指出，虽然9月销售额环比增长6.1%，但是公司9月的推盘量及去化率略低于我们此前预期。

　　据悉，万科已经连续7个月实现销售面积同比增长，连续4个月实现销售额同比增长。

　　上述海通证券分析师指出，前几个月以来，万科实行以价换量的销售策略令万科销售额下降，而近期，全国楼市开始回暖，不少房企选择提价销售。

　　万科6月销售情况简报显示，万科今年销售面积已保持连续五年增长，但销售均价仅为10609元/平方米，同比下滑8%。而9月录得的1.147万元/平方米的销售单价则创下年内新高，相比本年内销售单价的最高点6月份创下的1.088万元/平方米，高出5%左右。

　　“10月的销售均价应该还会上涨，二三线城市上涨的表现可能会更明显。”万科佛山某项目销售总监近日向本报分析称，二三线城市推盘量占比较多，虽然推盘速度较快，但定价稍微偏低，这种情况有望在今年年底改善。

　　虽然此前郁亮否定了外界指出“万科今年销售目标1480亿”的说法。但有分析师给万科算了一笔账，按前三季度963.2亿元销售额计算，预计剩下一季度将平均每月贡献150亿元左右的销售额，合计全年销售将突破1300亿元。