“限购令”升级，彰显调控决心

　　“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。”7月中旬召开的国务院常务会议传出这则消息，清晰的表明了中央政府对房地产调控的态度——非但不会放松，还将继续加力。

　　“限购令”是本轮房地产调控以来，见效最快、力度最强的措施。自从今年初部分城市开始实施限购，这些城市的房地产市场成交量再也没有出现过反弹，房价也出现了明显的下降趋势。在这种情况下，大量购房资金涌入二三线城市，导致部分二三线城市房价地价过快上涨，引发了“限购令”升级。

　　哪些二三线城市将被限购？住房和城乡建设部日前下发通知，要求各省在近期上报所辖区内各城市上半年房地产市场调控情况，并提出了新增限购城市的5项建议标准。即6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。

　　住房和城乡建设部提出，符合上述条件较多的即2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。参照这些标准，业内机构分析普遍认为，将有30个左右城市列入新增限购名单，这些城市房价过快上涨的局面将得到有效遏制。

　　北京中原地产市场研究部主任张大伟认为，今年上半年房地产企业销售面积、经营业绩普遍出现了下滑，其中销售业绩较好的企业，大多是靠二三线城市在支撑销量。一旦二三线城市开始限购，将直接导致楼市销售量出现明显下调。对房地产企业而言，回笼资金的难度会进一步加大，整体降价促销的动力也会更强烈。

　　“限购向二三线城市蔓延，虽然不会直接影响一线城市市场，但是对购房者心理影响非常大，特别是那些认为市场调整幅度不会太大的购房者，他们会意识到这轮楼市调控的力度会比想象的长，对市场的影响也会比预期的大。”张大伟表示，受到这一预期影响，观望情绪将再次升级。

　　中国房地产业协会副会长朱中一认为，限购范围扩大至二三线城市是对原来调控政策的具体化和延续，体现了国家要把房地产调控坚持到底、毫不动摇的决心。也是要督促一些地方政府自觉与中央政策精神保持一致，不要因为房地产调控影响了一点地方经济的发展，就开始动摇，从而促进房地产市场健康平稳发展。

　　现有政策严格落实，调控效果将更明显

　　随着楼市调控的坚持、深入、不断强化，效果逐步显现。国家统计局发布的数据显示，今年7月份，70个大中城市房价环比下降和持平的有31个城市，接近一半，部分一线城市房价环比出现停涨。

　　调控力度最大的一线城市，效果也更明显。以北京为例，据统计，8月中上旬，北京楼市成交均价为21131元每平方米，相比最近半年的21788元每平方米，下调了3%左右。而成交量则创下了2009年1月以来的最低值。除了特价房、优惠房以外，直接价格下调的比例在逐步增加。

　　在限购政策蔓延至二三线城市同时，会不会有更多新的调控政策出台？业内人士普遍认为，当前楼市调控的关键不是继续加码，而是要把现有的政策执行好。

　　记者了解到，以限购、差别化信贷政策等为核心的调控政策，在一线城市执行的较好，但在一些二三线城市，某些政策执行得还不严格。银监会近日重申对于第三套房贷的政策要求：对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。同时，要求银行业金融机构一以贯之地执行关于土地储备贷款、开发商贷款和个人住房贷款的监管要求，严格落实房地产开发企业“名单式”管理，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场。

　　另一方面，由于楼市低迷，土地流拍或底价成交现象明显增多，资质和管理差的中小开发商已面临资金链断裂的风险。在这种情况下，银行出于风险控制的需要，也将进一步缩减房地产信贷。

　　此外，股市再融资、海外融资、房地产信托等融资渠道也在收窄，整体看，房地产企业资金链得到进一步遏制。

　　成交量持续低迷、资金链紧绷，在这种情况下，楼市即将迎来传统销售旺季“金九银十”，市场供应量将大幅增长，开发商面临的竞争压力也在不断增加，更多开发商将选择降价，调控效果将进一步显现。

　　尽管如此，房价过高的局面仍没有明显改观，调控的效果距离老百姓的要求也还有差距。朱中一认为，中央政府对房地产市场的调控力度不会放松，其原因有三：一是国家为满足百姓的基本居住需求，必须要遏制投机、投资性的需求；二是目前不少城市的房价仍在高位，与多数购房者的支付能力不相适应；三是今年开始的大规模保障性安居工程能在很大程度上冲抵商品住宅投资的波动，国家也在主动调整经济发展方式，降低经济发展对房地产业的依赖度。

　　制度改革开始启动，推动市场长期平稳

　　8月初，北京首个“限地价竞房价”地块挂牌上市。今后，北京商品房将增添一种全新的土地出让方式，即地价是事先限定好的，然后设定一个将来销售的最高房价，开发商在此基础上，谁报的价格低最终谁就拿地。

　　此前召开的国务院常务会议指出，要“推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变”。所谓的双向定价，就是政府定价和市场定价。商品房以前都是市场定价，现在要控制房价，政府也要有个指导价，结合市场价，确立一个合理的价格。不能完全把土地和商品房交给开发商市场化操作，要有个可控的土地收益和房产价格，才能真正抑制住房价。

　　本轮调控开始以来，调控政策不断出台，但关系到房地产市场长期平稳发展的制度改革却动作较小。限购和加息压抑了大量刚性购房需求，这部分处于观望等待状态的刚性需求十分旺盛。由于股市持续低迷、缺乏其他投资渠道，投资性需求也随时可能重回楼市。调控一旦放松，必然面临房价报复性反弹。坚持调控不放松，在执行好现有调控政策的同时，关键是要利用当前市场平稳的时候，加快启动制度改革。

　　最近一段时间，除土地招拍挂制度外，房产税试点扩大等制度改革消息不断传出，让人们看到市场长期稳定的希望。

　　财政部财政科学研究所所长贾康表示，行政性的调控手段只是过渡性的，而房产税等制度改革才是长期影响房地产的最重要因素。房产税能够支持房地产业长期可持续健康发展，压抑房地产泡沫，使其正面效应能更好贡献于国民经济全局，同时也是优化收入分配结构，抑制两极分化必须要用到的工具。房地产调控要标本兼治、收入分配要有效遏制差异扩大，房产税改革非常必要。

　　金融改革方面，房地产投资信托基金(REITs)作为一种新的房地产投资工具，近年来正得到越来越多的关注。中房集团理事长孟晓苏认为，通过金融创新可以有效推动中国房地产制度的改革。“REITs到了在中国推出的好时机，尤其在租赁型保障房市场，REITs将是生力军。”

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，房地产基金的运作非常值得关注。“在现阶段银行信贷收紧的局面下，房地产基金的可操作性显得非常重要。只有加快金融改革，才能让房地产业摆脱过度依赖信贷资金、发展不稳定的现状。”

　　朱中一指出，当前房地产市场调控进入攻坚阶段，几大领域的顶层设计尤其重要，其中之一是房地产持有税在评估、普查等环节的技术完善。另外，土地招拍挂制度和中央与地方的事权、财权再分配，都将作为中长期的制度进行考虑。