2 房企运营实力决定投资成败

　　市场调查：

　　商住楼在省城出现已有时日，但至今管理到位、物业服务周到的商住楼项目却是凤毛麟角。以梅园百盛、鼎元时代为代表的商住项目，要么变为纯粹的住宅，要么成为纯写字间，完全抛弃了最初既住又商的定位功能。

　　省城所有销售的商住房都是毛坯房，需要业主自掏腰包装修，没有统一的装修风格和运营管理，省城的商住楼仅在建筑形态上是商住，但本质却和普通住宅一样，需要业主自己运营出租。商住楼面积窄小、不便生活的户型设计，使其成为市场鸡肋。

　　业界提醒：

　　业界人士张治波先生称，商住项目在选址合适的基础上，必须有强大的管理团队和优质物业服务才能在同类型项目中脱颖而出，受到租客的欢迎。省城以往在售的商住楼项目，只注重销售，而忽略了后期管理和物业服务。

　　投资商住楼的客户，必须了解房子的产权是否为商业办公性。如果是商住楼，其未来短期内的买卖交易不具优势，较适合通过出租获取回报的长线投资。所以投资人一定对开发商的运营实力和管理能力有事先了解。此类项目有了良好的管理，优质的物业，才能吸引租客，给投资者以回报。

　　避险方法：建议商住楼项目投资者不要轻信开发商承诺的出租回报率，事先了解开发商开发商住楼的经验，有无成功项目。同时，了解开发商能否持续保持项目运营和物业品质。

　　3 政策打压 或是投资新疑点

　　市场调查：

　　5月16日，北京市住房和城乡建设委员会会同市发改委、市规划委、市商委、市国土局联合出台了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》(以下简称《通知》)。《通知》就加强商业、办公类项目管理，防止开发企业擅自改变项目规划用途，切实保护购房人合法权益出台了五个方面的监管措施，并严禁“商改住”等违规行为。

　　该通知一出台，不仅是北京当地，上海、天津等地的商住楼也出现“绝版”热销高潮。在省城太原，长风西街、和平南路、小店区的多个商住楼项目，也纷纷大肆宣传商住楼不受限购的优势。

　　记者在采访中，多位业界人士称商品房的管理日后会更加严厉，开发商过分强调“不限购”的优势，很可能会招来政府的关注监控。投资商住楼的风险仍然很大。

　　业界提醒：

　　“北京政府之所以打压商住楼项目，是因为商住楼项目以商业房报建销售，实则却经常变更规划，以住宅销售，绕过限购政策的空子。”山西安家房地产公司的总经理康敏称，商住楼项目产权性质以商业为主，产权年限比住宅少；且其物业费比普通住宅项目高出不少，相较普通住宅，商住楼项目有居住功能差、后续成本过高、得房率低等一系列问题，因此商住楼用以自住并不合算，更适合投资。

　　同时，商住项目的置业门槛也比普通住宅来得要高，基本首付费占总价的50%，而贷款期限最长则不得超过10年。同时，商住房的水电价和物业等费用，是按照商业标准收取，商用水电价格是民用的两倍，即便开发商口头承诺会改成民用水电，一般也不肯落实在合同上。

　　商住楼在转让时按商业地产交税，这当中有两个较高的税种，一是土地增值税，按照物业卖出后增值额的30%-60%征税；另一个税种是个人所得税，按物业出让后个人所得额的20%征收。如同商铺一样，商圈没有运作起来，商住楼不但转让的成本高，也很难脱手。

　　在楼市调控政策的针对性越来越强的情形下，投资商住楼项目的风险也会相应提高。

　　避险方法：了解清楚日后的物业成本、交易成本及政策变化，推算出自己的养房承受力，决定买还是不买。