■探因

三股势力催高房租

为何春节长假过后，广州楼市租金一片涨声？

传统旺季使然

肖文晓分析，春节后外来人口返城，带旺租赁需求，这是年后租金上涨的传统因素。“传统因素一般会在三四月份有比较明显的释放，之后就会消散。”

“传统2月份是租赁市场旺季，春节后开始放盘量就会大幅增多。预计今年春节后的放租盘源要比去年二三月份高出20%左右，比节前也会高出许多。”满堂红研究部经理周峰解释，这主要有两方面因素，第一、业主一般年前收回物业，年后放出；第二、前段时间不少楼盘开始交楼，业主收楼了，部分业主会将物业放租。

肖文晓同时强调，除了淡旺季的传统因素，通胀和楼市政策同样对租金产生重要的影响。

限购政策所致

也有专家认为，房租上涨与“新国八条”不无关系。

有地产专家指出，房产税、限购令等一系列政策虽然本质上支持刚性需求，但其对购房群体的心理影响却不容小觑。出于对房价回落的预期，首次置业买家购房谨慎度将增强，短期内可能继续租赁以度过政策出台后的观望期；改善购房群体中也有部分购房者由于限购和首付成数提高等因素置业受阻，可能暂时转入租赁市场。同时，“新国八条”对没有缴够一年社保的外地人限购，这部分在当地工作、居住证未满3年的外地人群，其租房的需求迫切度必将会更高。

信孚研究院研究员童大焕认为，像北京、上海这样的一线城市，每年净增加外来人口高达60万以上，在限购政策下，这些人全部必须租房居住，如果二套房以上的购房被严厉限制，房租的飙升将不言而喻。“因此，在短期内房价未必能够明显下滑、房地产后市依旧长期看好的当下，本次调控不会改变买卖市场供不应求的总体局面，却可能使租赁市场供不应求的局面加剧。”

北京师范大学房地产研究中心主任董藩甚至断言，3月份开始租金将会继续上涨，今年租客的负担将增加两三成。

供求应是主因

合富首席分析师龙斌则表示，租赁市场主要受供求影响。在龙斌看来，租金上涨的主要原因不是因为限购。

“2010年广州租金涨幅超过一成，我个人判断，主要影响因素是供求不均衡，租赁需求庞大是主因。”龙斌说， “广州每年新增加到市场的房子，就5万-10万套。2008年5万套，2010年6万多套，2009年最多，9万多套 ，但每年进入广州的大学毕业生，这几年保持在30万人左右 ，租赁需求十分庞大。同时还有外来务工人员，以及本地户籍的适龄人口。”

“另外，城中村等三旧改造拆了不少房子，相当于减少供应。” 龙斌以去年城中村改造引致的一波租金上涨行情为例，佐证供求影响租价。

龙斌同时认为，通胀也对租金上涨有较大影响，通胀使业主提租不仅可能而且能够实现。龙斌表示，发达国家在城市化进程基本结束后，租金回报大约5个百分点，目前广州租金回报大多数在3-4个百分点，相对滞后。从长远看，限购会令租赁市场的房子更加紧缺，租金还会继续上涨，“从这个角度看，限购也只能是短期的”。即便业主在房产税推出后将物业放租，也会抬高租金、转嫁成本。