政策效应叠加

春节楼市遇冷，固然与假期因素有关，但更重要的是，中央和地方政府出台的新一轮调控政策改变了房地产市场买卖双方的预期。

对这一点感触最深的，莫过于炒房客。“‘新国八条’出台之前，虽然我已经不能从银行得到贷款，但可以买房。可上海已经对有三套以上公寓的购房人全面叫停，我手中即使有资金也不可能再去买。而且，房产税也增加了持有成本，利率也上调了；如果房价不能继续上涨，这时候再投资房产是不是能赚钱真是个问题。”一位房产投资客如是说。

2月10日，“我爱我家”北京青塔店置业顾问刘洪飞告诉记者：就在“新国八条”出台的第二天，“二手房5年内转让全额征收营业税”等税收政策便开始执行了，春节后北京大部分银行都将开始执行二套房首付六成、利率1.1倍的政策。在上海，工、农、中、建、交五大行基本已取消首套房“八五折”利率，自2月起一律执行基准利率。据悉，上述五大行中的深圳分行也均出台了新规，对首套房贷款利率停止优惠政策。

地方落实新政的工作也在紧锣密鼓地进行。青岛是颁布实施细则最早的城市，1月30日晚间便把楼市新规挂在了青岛市政务网上。2月1日，上海出台实施细则。

2月11日，北京市建委的一位不愿具名的人士向本报透露，本月15日将出台“本地人限购二套、外地人限购一套”的细则。中国房地产研究会副会长顾云昌称，执行住房限购措施的城市会比年初时增加一倍多，将有望达到50个城市，“甚至会更多”。

从中央到地方，调控意志都非常坚定。国务院总理温家宝在2011年春节团拜会上的讲话中再次重申：“要坚定不移地搞好房地产市场调控。”

春节还没过完，“加息”的靴子便落地了。2月8日，央行宣布自2月9日起金融机构人民币一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。紧接着，住房和城乡建设部也在9日宣布，从即日起上调个人住房公积金存贷款利率。

调控还会不断升级。复旦大学经济系教授陆铭认为，当前抑制通胀的任务仍然艰巨，所以调控还会持续一段时间。加息不会一步完成，而是分几步逐渐进行。

本报从某国有银行了解到，结合目前宏观政策环境来看，未来房贷利率可能会进一步上浮，比如各家银行可能会根据市场、客户资质等具体情况来制定首套、二套房贷的利率上浮比例，实行差别化、市场化房贷政策。

房价二季度下跌？

房地产行业对银行信贷依赖度非常高，连续加息将直接提高开发贷款和个人购房的成本，市场需求会因此而短暂减少，对于房地产市场属于利空影响。而各种政策的累加效应已经开始显现，楼市正在逐步转向。

2月9日，沪置房产市场总监付琦在接受本报采访时表示，房产税增加了投资客持有成本，楼市新政今年将使楼市交易持续低迷，开发商在资金回笼有压力的情况下一定会对楼盘售价有所下调。

上海的楼市价格已开始松动。上海永庆房屋总经理陈史翎注意到，上海1月外郊环成交一手住宅4600套，占当月市场成交量的52%；同时，外郊环的成交均价也从2.2万元/平方米下跌至1.9万元/平方米，环比跌幅高达10%以上。

“外郊环楼盘价格跳水的主要原因在于，其存量房源偏多，供应量已经过剩。截至2月6日，上海外郊环在售的一手房源约有17.5万套，而去年上海全年一手房的月平均成交量为6975套。如果按目前外郊环月成交量4600套来推算，沪外郊环的房子要卖完需要38个月。很明显外郊环存在供应量过剩现象。”陈史翎表示。

汉宇地产市场研究部统计数据显示，春节期间，上海市住宅成交均价为每平方米18647元，环比春节前最后一周下降21.7%。陈史翎认为，成交量放缓持续下去，在外郊环线开发商的销售压力将非常大，接下来几个月有可能出现开发商削价竞争、降价求售的现象。

记者春节期间看到，位于上海浦东外环外的某楼盘大年初三后开盘的推销力度就不小，至2月17日期间两房可享受总价优惠20万元再减3万，三房可享受总价优惠20万元再减5万。重庆两江新区一处楼盘也推出了一批新春房源进行特价销售。

上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭也表示，今年楼市降温程度将明显大于去年。他预计，全国70个大中城市房价指数将在二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长，部分房价偏高城市的房价将会出现一定幅度调整。

不过，也有业内人士认为，房产税、“新国八条”、加息等政策的累加并不意味着房价就此发生了大逆转。中原地产研究咨询部总监宋会雍就持有这样的观点：“现在市场上有大量的游资，如果开发商认为通过借钱更划算，可能不一定采取降价的手段，而是向这些游资去借钱渡过难关，所以还很难对后市做一个明确的判断。”