“限制”成为楼市关键词

这一年的楼市调控，“限制”成为众多文件、措施的主基调。

4月17日的新国十条、9月29日的新国五条、11月15日外管局《关于进一步规范境外机构和个人购房通知》都在表达限制的声音：限制贷款、限制购房、限制外国人。

按照外管局的文件，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。那些在境内设立分支、代表机构的境外机构，只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。 

9月30日，深圳市率先发布限购令，厦门、杭州等15个城市紧随其后。

在住房贷款上，不仅首付比例提高，一些城市的第三套住房贷款也被停止。不仅如此，央行在今年还多次提高商业银行存款准备金率。信贷被收得越来越紧。

这些都让普通人购房的门槛越来越高。在开发商一边，融资也受到限制。

9月29日的新国五条重申了对房地产融资的控制力度，并将“暂停发行股票、公司债券、停止商业贷款”等措施作为对开发商违规行为的处罚方式。

“今年的调控限制措施太多了，堵的力度很大。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖说，在限制措施上，更多的是针对需求，比如提高首付比例、加息等等，取得了阶段性成果。

在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，之所以有大量的限制性措施出台，是因为增加供应需要时间，限制性措施更容易在短时间内见效。

全国工商联房地产商会商业地产委员会副主任、北京浙江商会副会长陈俊告诉记者，限制贷款其实是限制了那些没有太多钱却有住房需要的人群。他们只能通过住房信贷实现拥有住房的目标，但限制贷款等于把这部分刚性需求排除在市场之外。对于有钱人来说，可以通过全款的方式买房。

从今年5月起，陈俊就不断接到二三线城市的考察、洽谈邀请。几个月的时间，他就考察了十五六个城市。

“这些城市的政府官员找到我，希望我能带动浙江的民间资本到这些城市建设产业园区，改造城市。”陈俊说，从目前情况看，二三线城市已经开始热了，城市改造进程加快，产业园区建设也在加快。这必然带来房地产开发的加速。

陈俊告诉记者，尽管今年是最为严厉的调控年，但浙江的民间资本依然看好房地产领域，浙江很多从事服装等传统行业的民营公司都在今年进入房地产领域。这些民间资本在比较了现有的投资渠道后，认定房地产依然是最可靠的投资出路。

“现在人民币升值压力这么大，中小企业压力很大。因为人民币升值，就意味着出口的难度在加大，国内市场又有限，资本总是要流动的，他们只能转到短平快的领域，房地产市场就是。”陈俊说，现在二三线城市招商引资的浪潮很高，浙江很多民间资本都在往这些地方流动。

房价上涨原因复杂

今年4季度，央行的一项调查显示，对当前的房价水平，75.5%的居民认为“过高，难以接受”，这个数字是央行有此项调查以来的最高值。

“总结2010年的楼市，我的最大感受是调控房价真的很难。”中国银行战略发展部高级经济师周景彤说，原因是多方面的。

“需求方面，调控政策出台后，部分购房者采取了观望态度。但在几个月之后，房价并未明显下降，这部分购房者失去等待耐心，导致刚性需求集中释放。”周景彤说，在刚性需求集中释放的同时，投资、投机需求也在不断增加。CPI的增长从年初的1.5%上升到超过11月的5.1%，通胀不断加剧使得很多人把购入房产作为避免财富贬值的重要渠道。从国际环境来看，美国、日本等发达国家还在推行新的经济刺激政策，造成全球流动性过剩问题更加突出。这两方面的原因，共同推动了对房产的需求在短时期内被不断放大。

在需求短期不断释放的同时，出现了房地产供给相对不足的情况。

周景彤告诉记者，在国家加大房地产调控的情况下，有些城市出现了开发商放缓投资开发步伐的现象。放缓开发造成房地产竣工面积增长放缓，从而使得供求向更加不平衡的方向发展。比如西部城市兰州，在2010年就没有几个楼盘开盘。

“楼市调控已经有六七年的历史了，有效果，但与公众的预期还有差距。”周景彤说，我国房价上涨，原因非常复杂。不仅与普通居民的收入有关，还与整体经济增长有关；不仅与经济发展阶段有关，还与与国民收入分配有关；不仅与市场环境有关，也与经济政策尤其是货币政策有关。

在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，今年的楼市调控让大家更加清楚地看到，影响房价的不仅有行业自身的因素，也有大量的外部因素。尽管今年有大量的限制措施，但依然挡不住资本进场。

土地问题依然是陈国强眼中的房地产市场的核心问题。“如果不能改变土地供应方式，就不能促使开发商改变依靠土地自然增值营利的模式。”陈国强说，此外，地方政府需要真正下决心整治土地市场，有了这些变化，楼市的调控才能真正见效。目前地方事权与财权不匹配，使得地方政府不得不高度依赖土地财政。

而在胡景晖看来，房地产的制度性变革尚难完成，但楼市调控已经触及了一些根本问题，接下来，土地制度改革、税收制度变革都有望启动。