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新政对商业地产影响有限

根据国家统计局日前发布的前三季度全国房地产市场运行情况数据,与上年同月相比,办公楼销售价格上涨4.2%,商业营业用房销售价格上涨0.3%,其他用房销售价格上涨0.6%。10月与9月相比,办公楼销售价格上涨0.3%,商业营业用房销售价格上涨0.2%,而其他用房销售价格则下降0.1%。不少业内专家表示,新政调控主要针对住宅投资市场,对商业房地产的冲击并不大,在通胀背景下,租金不断上涨,商业房产投资不失为对住宅投资被堵后的一个较好投资出路。

写字楼的回报率高

按照政策要求,目前各家银行已经严格停止向个人发放第三套以上住房贷款,对第二套住房贷款首付和利率也大幅调高。分析人士指出,现已出台的政策主要是信贷控制类,暂停放贷大大抑制了投机资金进入商品住宅市场,但政策并没有涉及商用房地产贷款。“从投资的角度看,商用房地产可视为住宅投资很好的替代品,最近各大城市写字楼、商铺等商用物业带看量和成交量较前期均比前期有所提高。”某大地产商内部销售人士也表示。

“如果要继续投资房地产,我们建议投资商用的住宅,民用住宅投资要非常谨慎。”交通银行高级私人银行顾问王昭对本报记者表示,现在正是投资商铺合适时机,“金融危机以来,很多外贸企业倒闭,从写字楼里撤出来,造成大量的写字楼空置率上升,写字楼的价格是一降再降,但民用住宅的价格却一升再升。”

房地产业内人士表示,商用物业未来收益比民用住宅更为稳定和多元化。“一般而言成熟的商业项目投资回报率在5%-8%,预计10年到20年便能收回成本。从近期市场交易来看,面积相对较小、总价比较低的高性价比铺位比较紧俏。而在办公楼的投资上,长远来看,大城市商办类物业前景广阔。”

王昭也认为,从长期来看,写字楼的回报率肯定是高于自用住宅的,特别是随着中国经济的回暖,商用住宅的投资价值远远高于民用住宅。“如果客户已有两套以上住宅,建议投资商铺而少投民用住宅。”

初始投入大意味着高风险

不过,若要投资商铺、产权式酒店等各种商业地产,银行的贷款政策又是怎样的呢?据记者了解,目前各家银行的商用地产贷款首付一般要求五成以上,甚至有部分按揭贷款只能贷到三四成,最高贷款年限一般也只有10年,而贷款利率也不得低于同期基准利率的1.1倍。不过,与住宅投资相比,商业地产投资不受套数的限制,名下物业的多少并不影响再次投资。

因此,在发掘商业房地产投资机会的时候,理财师提醒投资者要注意商业房地产的高投资门槛。一方面,商业地产每平方的价格比住宅高出好几倍,五成首付的投入一般就是过百万,成熟的商业项目投资门槛甚至可达千万元。初始成本的高投入意味着投资者要承受着更大的风险。另一方面,在还款年限上,商业地产贷款比住宅贷款大大缩短,也会给投资者带来较大的短期现金流压力。此外,商业地产项目交易税费一般是交易收益部分的30%-60%,比住宅高得多。因此,商业地产投资对投资者在物业的运作、出售时机把握等多个方面有较高的要求。“如果投资者在购入物业3年以内就转手,单是交易费用都覆盖不过来,极有可能会得不偿失。”理财师表示。