作为保障房证券化的先行者，由全国工商联房地产商会主导的首个公租房基金即将成立。

据称，该基金由华远集团、路劲地产、复地集团及华润置地等9家房地产企业和金融机构联合发起，拟募集资金100-300亿元，于未来三年内，在全国各地投建约1000万平方米公租房。

该基金相关负责人透露，目前公租房基金的设立方案已经拟定，并正在报批当中，预计于明年年初正式启动募集。

根据方案，公租房基金的租金标准将采取与地价联动的方式，预计租金水平在市场价的50%到80%，预期年收益率介于5%到15%，基金投资后第7年退出。

而发起人除作为基础投资人，在未来公租房项目的建设过程中，亦充项目的当合作方、承建方或管理运营者。

对于解决保障性住房资金来源问题而言，这似乎是个重大利好消息。

保障房资金困境

一组权威数据显示，2009年，全国保障性住房用地供应量仅27.54万亩，仅完成年度计划供应量的46.66%。

虽然今年以来，中央有意加大对保障性住房建设的力度，下达了2010年全国共建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套指标。

但到目前为止，各地完成情况也普遍滞后。有分析人士统计，截止8月底，全国保障房的开工率不足75%，更有部分城市出现零开工的现象。尽管国务院一度调低了完成的标准，但依旧于事无补。

金融学家杜丽虹指出，如果今年定下的保障性住房规划能完全实现，至少也要10年的时间。

核心似乎还在于保障房建设资金。建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东指出，资金缺口和开发力量不足是保障房开工不足最主要的障碍。

杜丽虹表示，目前而言，保障房建设的资金由政府全部出资，中央政府下达部分资金，地方政府配套剩余资金。以政府为投资主体的开发和运营模式，必然会出现供给不足和低效率的问题。

在这样的背景下，保障房证券化无疑是解决其资金来源问题的最好方式。相关人士表示，公租房基金的成立，将能通过引导民间资本投入公租房建设，及时补充政府的资金缺口，协助完善住房保障体系，解决中低收入家庭的住房问题。

杠杆化的担忧

但公租房基金显然并没有想象中的完美。杜丽虹直指，现在中国的问题就是杠杆化不足。公租房基金的成立能不能真的撬动中国的杠杆，依然尚存疑问。

杜丽虹分析表示，从国际经验来讲，这么大的保障性住房完全依靠政府投入压力非常大，公租房基金这类的证券化模式是一个比较有效的途径，具体的发展还要看政府愿不愿意给予相关的政策优惠。如果撬动得好，将是个正向循环，如果撬动不好，就是政府的负担。

“否则只是政府号召成立这样一个基金，达不到市场化的回报率，还是吸引不了民间资本进来，最后还是要靠政府出资，这跟政府全部出资是一回事。”她解释道。

杜丽虹提醒，不能让公租房基金变成集体建房，大家集资分担风险的一个过程。

同时，杜丽虹建议，公租房基金如果希望有民间资本的参与，发挥杠杆作用，政府首先就要抛砖引玉，给出一定的好处，例如政策性的优惠、税收或其它方面的补贴。