配套制度的缺位

在这点上似乎还有迹可循。今年以来，相关部委已经相继出台了一些关于保障性住房建设的优惠政策。

5月中旬颁布的新非公36条就提出，支持和引导民间资本投资建设公租房，享受相应的政策性住房建设政策。

9月底财政部亦颁布有关税收优惠政策的通知，也分别从用地以及税收优惠方面利好公租房建设。

11月16日，财政部、国家发展改革委及住房和城乡建设部再次联合下发了《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，表示允许各地利用贷款贴息引导社会发展公租房。

尽管利好政策频频出台，但杜丽虹认为，这些都是比较大的概念，目前政府真正明确的优惠政策仍未出台。

她表示，基金的前景完全取决于政府给予的税收优惠或其它补贴优惠，否则单靠市场化是活不下来的。“目前来看，没有政府的税收或其它优惠，它很难发展起来。”

杜丽虹另指，目前公租房基金的发展，除了依靠政府大力发展公租房，还要求资本市场发展到一定程度。

“现在仍取决于基金是走公募还是私募的通道，如果是公募，那就是reits，这就需要国务院对reits产品的批准，reits产品要上市还需要一定的税收优惠，优惠能不能给，依然是个待定的事情。如果是私募的方式，那就更需要税收方面的优惠。如果没有政策性的优惠，其它免谈。”她表示。

“现在并非是缺乏公租房的投资资金，而是缺一个比较好的制度。”杜丽虹称，如果政府能建立好一定的机制，将是一个点石成金的作用，给一定的优惠或政策的杠杆就能撬动大量的民间资本进入。

回报率与风险并存

事实上，在投资资金方面，公租房基金的募集可能还不是什么难题。据介绍，自公租房基金筹建以来，已经得到众多开发商及相关机构的积极响应，9名发起人合计将认购基金总份额的10%—20%。

“建立一个基金的目的是吸引民间资本的参与，但民间资本不是傻的，没有合理的收益是不会参与的。”杜丽虹指出。

她表示，现在就算是普通房屋的租金收益率都没有银行存款利率要高，公租房那么低的租金更加不可能达到一个合理的收益水平。

对房企而言，公租房基金5~15%的年收益率，这已不仅仅是个合理的收益水平了。杜丽虹直指，但这个年收益率水平还很难达到。

据了解，在正常情况下，市场化的房子租金回报率，一线城市不到2%，二三线城市也仅3-4%，而公租房的租金回报率在这个基础上要再低20%左右。

“要达到5-15%的年收益率，政府肯定负担了大部分的土地成本和部分的开发成本，使得地产企业的成本大大降低，在租金低的情况下能达到一定的回报率，这要求政府给出一定的资金优惠”，杜丽虹指出。

但杜丽虹还是认为，在调控的背景下，尽管公租房建设利润率很低，但却是一个相对稳定的利润率，房企还是愿意参与。“如果在公租房的运营方面，如果没有一定的回报或某种收益的补偿，企业是不会愿意参与的。”

公租房基金前景的另一个担忧在于对于过度杠杆化的担忧。此前，美国爆发的两房问题已经暴露出资金杠杆化潜藏的风险。

对此，杜丽虹指出，美国两房问题的出现确实是过度杠杆化的结果。“对政策过度相信，资本的拨备、贷款都太过低，以至后来企业的90%的资金都是来自非自由资本，这肯定容易出现杠杆化的问题。”

对于国内公租房基金如何避免杠杆化过度的问题，杜丽虹提出，只要政府对企业资本金给出一个合理的要求就可以达到。

她续称，尽管美国两房出现了问题，但它的一些做法还是值得借鉴。包括在住房方面的保障、在建资金的通道，公租房基金只是解决了股权通道，还是要有债权方面的通道。

“在正常的拨备水平下，如果使用证券化的工具，会是一个很好的杠杆。”杜丽虹表示。