成交量下滑或许将成为引燃楼市拐点的导火索。若政策能够不断强化落实，一线城市量价齐跌的局面或许下月出现

上行下效——“9·29新政”出台仅半月，新一波地方细则再次搅动中国房地产市场。最新消息显示，目前上海、深圳、厦门等七城市先后出台地方楼市调控细则，除了增加保障房供应外，国家政策的“一刀切”为地方政府提供了样本，限购、限外、限贷、限价成为各地调控的主要手段。

面对地方政策的不断加码，对市场最为灵敏的二手房降价压力已迫在眉睫，房价拐点导火索一触即燃。

地方“四限令”紧跟中央

“新国十条”后，北京首开限购先例，此后为众多城市效仿。“9·29新政”后，深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州相继出台限购令，这一看似非常规的政策，已被地方政府驾驭得轻车熟路。

记者纵向比较各地政策发现，在各种版本的“限购令”中，北京、上海、厦门、杭州的政策较为相似，其实质在于“每一户家庭可新购一套住房”，有报道将其解读为，“不管此前有多少套住房，不管是本地户籍还是外地户籍，都有且只有新购买一套住房的资格和权利。”

“限购”从非常规手段走向常规，同时，作为楼市调控通用手段的“限贷”也有了一些新意。除了各地严格执行国家政策，全面叫停第三套房贷款，第一套住房贷款一律三成起，严控消费类贷款用于购房外，日前出台的上海楼市调控细则规定，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。

而昨日，上海再次对住房公积金贷款政策进行调整。上海公积金管理中心昨日发布《关于调整2010年住房公积金个人贷款政策的通知》，规定改善型二套房首付需五成，贷款最高限额降至40万元，非改善型二套房及三套房公积金停贷。有分析认为，上海这一地方政策将同北京“限购令”一样，成为其他地方纷纷效仿的对象。

在“限购”、“限贷”基础上，宁波、深圳与福州等地则添加了限制外地户口持有人购买住房的“限外”条件，其核心基本贯彻了国家政策，既对无法提供在该市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民，暂停购房资格。

与此同时，另一非常规手段——“限价”也不时见诸报端。据媒体报道，上海楼盘将开始“限价”，新盘售价只能降不能涨。此前，上海市也曾出台“通知”规定，“各区（县）房管部门要强化对商品住房项目销售价格和变动幅度的指导和审核，房地产开发企业调整销售价格超出已备案销售方案范围的，应当再次报所在区（县）房管部门备案。”

成交量下行首当其冲

“四限夹击”下，首当其冲便是“成交量下行”。

中国指数研究院对9月27日至10月10日的房地产市场监测数据显示，在国庆长假和二次调控政策的双重作用下，41周楼市交易量普遍下滑。监测的35个城市中，28个城市楼市成交面积环比下跌，仅上海、南京和大连等城市小幅上涨。

另据中国房地产信息集团的数据显示，10月4日至10日，多数城市市场成交量环比下跌。十大城市成交指数116.95，环比下跌了17.22点。20大典型城市成交指数88.03，环比大幅下跌25.97点。“按此趋势，很多城市第四季度的成交量将比第三季度有所下滑。”上海易居房地产研究院综合研究部长杨红旭在《楼市成交量再现拐点》一文中如此断言。

多位业内人士对记者预测，成交量下滑或许将成为引燃本次楼市拐点的导火索。若政策能够不断强化落实，一线城市量价齐跌的局面或许下月出现。

“银行收紧信贷、国家政策不断加压、观望力量重新回归——这些足以让一些中小型房地产企业资金链紧张。若想稳定运转，只能降价销售。”一位要求匿名的房地产企业投资部门负责人向《国际金融报》记者表示。

而根据本报记者了解的信息显示，现在地方政府亦不断在向房地产企业加压。如果有企业敢于在此时顶风涨价，那么或许将受到处罚。

二手房降价迫在眉睫

事实上，在地方政策合力之下，对市场感知最为敏感的二手房已经开始出现松动迹象。

本报记者在采访中了解到，由于二手房一般为个人或者某些机构持有，当面临大型政策施压时，他们可以快速调整价格以适应市场，“船小好调头”的灵敏性在政策调整时表现得异常明显。

以北京为例，在成交量下滑和新政的双重压力下，北京再次出现了业主低价抛房及买方退单的现象。深圳的二手房市场同样面临调整。9月份的数据虽有滞后，但是来自深圳国土局公布的统计显示，本月二手住宅成交总量为11010套，环比上月减少17.08%。市场的观望情绪不断增加。

一位来自上海的投资者在北京拥有两套共计约200平方米的商品住宅，分别位于北京东五环以及南2环，单位售价为25000、23000元/平方米。可现在他对本报记者表示，他已经不敢再对欲购房的咨询者报出这个价了。

这位投资者无奈地将自己调侃为“空中飞人”，新政后的十几天，他已在京沪间来回飞了４次。尽管不愿开口降价，但是来回奔波的事实已经暴露了其内心隐忧。对于“愿意降多少”这一问题，他没有正面回答，只是说“降价是肯定的了。”

他的态度也是目前市场基本达成的共识：未来一段时间的二手房市场将遭遇成交量和降价的交叉惨状。或许数天后预测将变为现实：自10月下旬开始，二手房市场，甚至新盘市场将迎来第二次下探。