土地“融资套现”成功“避险”

“项目转移”、“楼盘转包”、“土地入股”……这些是开发商成功规避调控压力的“不二法门”。

———项目转移“无本万利”。

就是将已经到手的项目，通过各种方式，将准备或者即将要拍卖的土地，通过“暗箱操作”的手段，将项目弄到具体的开发商手上。记者在采访中发现，“项目转移”往往采取让项目负责人与开发商见面，负责人按照开发商能够承受的“极限压力”设置拍卖土地的“门槛”，造成实际拍卖过程中只有一至两家企业能够拿下土地的事实“程序上走过场”，实际上开发商通过这两家企业，就实现了“围标”。

熟悉项目运作内情的开发商冯琳告诉记者“如果按照‘极限压力’来具体实施，即使拿到地的开发商也没法赚到钱，只能靠事后的修改规划、提高容积率、减少配套设施建设等一系列做法来‘善后’，这也是项目责任人要确保的。”

记者在采访中了解到，南宁市不少新建设的楼盘、小区，普遍面临着中小学校、社区医院等配套设施不全的问题，南宁市教育局相关负责人明确表示：这就是开发商拒不建设配套设施造成的。

———“楼盘转包”暗藏“崩盘”危机。

资金链紧张的开发商，通过将拿到手的土地进行重新规划，将几百亩的楼盘划分为一期到N期，每期开发三到四栋楼，每栋楼交给不同的包工头具体实施。这就形成了“总项目”—“分期楼盘”—“单一楼层”的开发模式，资金链上也形成了“总楼盘”—“分期楼盘”—“单一楼层”的“金字塔”型模式。

熟悉开发商项目运作模式的财务专业人士沈萍向记者透露：以100万平方米的大型楼盘来计算，如果预计房价是每平方米8000元，拿地和建安成本为每平方米3000元，按照银行项目准备金为33%来计算，那么项目的总开发商就要准备将近九亿元的资金注入。但根据楼盘分期开发的具体操作办法，100万平方米的楼盘完全可以分为五至六期来开发，真正需要准备的资金为两亿元左右。如果再分配到具体每一栋楼，则所需要准备的资金更少。加上通过“金字塔”的方式进行投融资，需要准备的资金更是谁都不敢想。

沈萍说：“100万平方米的大型楼盘，只要关系到位，不到3000万元就能运作成功，局外人谁能想象得到？”

———“土地入股”吸纳众多“游资”进场。

记者在采访中发现，4、5月间“国十条”出台后没多久，开发商确实普遍蔓延着一种悲观情绪，他们认为，如果按照这些办法实施下去，不用半年时间，房地产就一定会降价，“巨额利润”肯定会化为乌有。

然而，记者采访的多位开发商表示：“7月份开始，就有不少资金通过各种渠道找到我们，愿意将资金注入我们的项目，前提只有一个：以用地指标和土地使用权证为核心，参股其中。”

常年在珠三角从事房地产业务的经理人范波告诉记者：“7至9月间，经过我手上，通过各种方式注入具体项目的资金不下200亿元人民币，项目遍及云南、广西、湖南、江西的楼盘，其中不少都是以美元、欧元的方式注入的。这极大地缓解了相当一部分开发商的资金压力。”