“土地生财”花样翻新

张化东表示，在香港及新加坡等地，长江实业很少采用时间跨度这么大的开发模式，但进入内地之后，由于目前监管尚不成熟，变相囤地有了生存空间。

陈国强认为，由于香港资本市场比较看中土地储备的数量及质量，储备丰厚、地段优越的房企自然受到资本市场的青睐，加上近年来不少内地房企去香港上市，由于港派开发商的示范作用，囤积土地渐渐成了行业不少房企的共识。

不过，在杨红旭看来，从国土部门公布的信息可见，政府原因是造成土地闲置的重要原因，另外土地的稀缺造成的竞争加剧也迫使一些开发商囤积土地。

事实上，分期延长开发时间仅仅是分享土地升值的一种手段，从长和系操作手法来看，围绕土地生财显然大有文章可做。

以誉天下为例，该项目销售人员介绍，其建筑面积高达78万平方米，这与长江实业1997年年报中显示仅占22.7万平方米的权益明显不符，其是否主动修改规划成疑，且中间停工3年也十分蹊跷。9月9日，记者就此拨通了长江实业地产投资有限公司董事、誉天下项目负责人郭子威的电话，但无人接听。

今年3月11日，国土部网站公布了对全国18宗闲置土地的处置结果，这其中就有李嘉诚之子李泽楷旗下的电讯盈科。据公开资料显示，2006年，电讯盈科旗下盈大地产以5.1亿元的价格获得北京工体北路4号地，此后该地块一直拖延开工。直到2009年8月，香港上市公司瑞安建业向盈大地产作价约1.18亿美元购入该项目，借此李泽楷税前大赚近3亿元。尽管随后盈大地产被北京市国土局按地价的1%罚款，即510万元，但与囤地3年创造的3亿元利润相比，罚金就显得微不足道。

拿什么打击房企违规囤地？杨红旭表示，其实只要能严格执行现有法规就能对打击囤地起到相当大的作用。

早在1999年，有关部门发布了《闲置土地处置办法》，明确规定，“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权”。2005年，国务院重申此办法，“对已经批准但长期闲置的住宅建设用地，要严格按有关规定收回土地使用权或采取其他措施进行处置。”2008年1月7日，国务院再次强调土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，闲置房地产用地要征缴增值地价。

有意思的是，记者发现，随着国家在2005年和2008年两次严厉打击囤地，誉天下项目刚好在2005年一度开工，随后在2008年大规模复工。

同时，杨红旭表示，从以往的经验看，地方政府不宜再实行毛地出让，留下动拆迁的难题，也不能随意修改用地规划；另外，完善土地增值税，并严格执行，限制土地炒买炒卖，将有效打击开发商囤积土地。