在引来大量投资客目光的同时，就连许多大型开发商也悄然调整策略，开始加大对商业地产项目的开发。而随着大量投资客涌入商业地产，北京在租在售商业地产项目的租售价格也纷纷看涨。据搜房网新盘数据监控中心的数据显示，3月至5月间，北京大量在租在售商业地产项目(商铺、写字楼)的租售价格均出现波动，在价格明显波动的90个商业地产项目中，有90%的项目价格提升，其中有27%的项目价格涨幅超过两成，租价最高涨幅为60%、售价最高涨幅的为50%。

    有地产行业分析师也认为，从目前市场情况来看，继续投资住宅项目将很难带来好的收益，并且目前住宅和商业的投资成本已基本拉平，但商业的回报率明显高于住宅，同时相对稳妥的房地产仍是多数投资者的首选，在住宅市场出现不确定后，商业地产将会是很多投资者的新投资渠道。

    就在投资客大量涌入的同时，国内众多房企巨头也开始加速全面进军商业地产。尤其是在商业地产龙头万达公布一季报后，更让众多房企看到了商业地产蕴含的巨大潜力。此前几天，正在紧密筹备A股上市的万达日前公布了模拟板的一季报。2010年一季度，万达商业地产公司实现房地产合同销售面积约137万平方米，合同销售金额约152亿元，超过了万科此前公布的150 .9亿元的一季度销售额，也高于中海、恒大、保利、绿城等公司，第一次坐上了季度销售额老大的位置。而这也进一步刺激了其他几 大 房 企 进 军 商 业 地 产 的 决 心 。2010年在深圳将营建五家酒店。而在4月末5月初的10多天时间里，万科也相继有三个大体量商业地产项目被披露，总投资超过百亿元。而已经拥有商业地产面积超过100万平方米的保利地产，也计划到2012年将商用物业面积继续增加到300万平方米，并将投入300亿元的配套资金。此外，合生创展、首创置业、龙湖地产等也纷纷抛出了自己的商业地产计划。业内人士认为，随着我国城市化进程的深入，从长远看，商业地产肯定会是房地产行业的下一个亮点。

　　地产资金流向商业地产

    4月国内房地产资金流向出现“转舵”迹象，主要去向是商业、写字楼市场，其中深圳市场表现尤其明显。但投资住宅市场的资金能否持续流入商业地产市场，目前尚未有定论。

    据中原地产监测，4月适逢传统房地产销售旺季，写字楼供求量均出现大幅度放大。京、沪、深、穗四大一线城市4月写字楼新增供应面积约50 .09万平方米，环比大幅 度 增 长1 8 1 .9 0 %； 销 售 面 积6 2 . 7 0万 平 方 米 ， 环 比 增 长72 .43%，供求比是1∶0 .8。据了解，其中新增供应量最大的是北京和上海，环比增幅均超过100%，供应面积分别为13 .10万平方米和30 .17万 平 方 米 ； 成 交 方 面 ， 北京 、 深 圳 销 售 面 积 环 比 均 超 过100%。北京、上海、广州、深圳4月写字楼销售均价每平方米分别为22173元、28530元、16674元、28156元，其中北京写字楼价格创出一年来新高。

    写字楼市场租赁方面，各大城市租赁市场在过去一个月的基础上继续回暖，租金环比上涨明显。北京、上海、广州、深圳甲级写字楼租 金 的 涨 幅 分 别 为2 . 2 1 %、1 .71%、2 .06%、3 .64%；准甲级写字楼租金涨幅平均达到4%左右。

    中原集团研究中心高级经理刘渊认为，在政策影响下，住宅市场成交量4月呈现大幅回落之势。随着各地的细则纷纷出台，成交萎缩将成为持续状态，而商业地产则乘此机会走出了独立行情，成为受益者 。 在 首 付 、 利 率 、 回 报 率 等 方面，目前投资商业地产明显优于住宅市场。而在通胀预期影响下，更多的投资者将投资眼光转向商业地产。戴德梁行最新市场调查显示，目前上海很多商业物业的价格比同地段的住宅低很多，出现“商住倒挂”的现象。与此同时，受新一轮楼市调控政策的影响，住宅成交显著降低，正值复苏的商业地产引发机构投资者的关注。

    上海今年一季度转手的新天地白金大厦，售价约为6万元/平方米，而同区位的住宅物业售价则在8万元/平方米至10万元/平方米，这样的个案 并 不 少 见 。 针 对 商 住 倒 挂 的 现象，戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆表示，这在国外的核心商业城市非常少见。上海此轮出现的商住倒挂现象一方面来自于内地商业地产尚在发展过程中，另一方面主要因为金融危机爆发后，商业地产首先受到波及，尽管住宅市场也受到影响，但随后政府出台的救市政策在住宅市场产生了立竿见影的效果，商业地产却无法短时间内摆脱金融危机的阴影。

    陆逢兆还表示，“以商铺和写字楼为例，目前上海处于核心地段的顶级商业物业如恒隆广场、国金中心等都较周边住宅有更高价值，不存在商住倒挂现象，而普通甲级写字楼倒挂情况比较普遍。眼下，住宅市场遭到调控后，大量资金急需寻找新的投资渠道时，正值复苏的商业地产正引发机构投资者和开发商的关注。”

    据戴德梁行2010年一季度物业报告显示，目前上海甲级写字楼平均租金仅为5元-7元/平方米/天，虽然有所回升，但尚未回复到2008年金融危机爆发前 的 租 金 水 平 ，处在筑底阶段。2010年，从供应来看 ， 以 陆 家 嘴 为 例 ， 实 际部分写字楼供应被大型银行等金融机构整体收购，所以可供租赁的供应面积并 不 大 ； 随 着 目 前 供 应 的 逐 步 消化，一旦核心地段的优质物业供应稀缺，租金必将加速上涨，未来租金回报率将会有明显回升。从投资角度看，租金回报率和物业升值组成了商业地产的总体回报率。以写字楼为例，一般写字楼租约周期为2-3年，2008年写字楼市场租金下滑严重，很多公司借势换租，以此推算，2008年签订的租约约在2010-2011年到期，此时经济环境应有很大好转，届时租金水平有大幅提升的需求。