面对出台的种种地产政策，投资客开始望而却步。

    地产组合拳出台近半月来，各方反映楼市成交量大幅下滑，买房人出现了严重的观望情绪。那么，已付完首付没办下贷款的消费者又是怎样的处境和心态？晨报记者对此进行了深入调查，结果发现不少贷款投资客都处在要全款购房还是退房的纠结中。SOHO中国董事长潘石屹判断，未来一个月京城集中上演“退房潮”也是很正常的事情。

    林先生告诉晨报记者，自己一个月前在某项目交了2万元的意向金，没想到紧跟着就出来很多政策，于是决定把钱退出来，认为目前“高点”买房不适合。记者了解到，有这样想法的购房人并不是个别现象。上周，位于四环内的某项目开盘，交首付款的买房人只有40多人，开发商也有点意外，因为此前认购的人数达到100多人，房子还不够分。

    几天来，晨报记者对京城10大中介机构进行调查发现，除了中原地产表示退房率有提升外，“我爱我家”、链家地产、21世纪不动产、麦田地产、荧灿地产等9大中介公司均表示退房率还维持在正常水平，没有明显增长。业内资深人士常淑娟透露，目前新房的退房现象明显要高于二手房。“很多投资客开始着急出手房子，因为他们在一些新开楼盘刚贷款买了房子，如今贷款办不下来，所以要付全款，着急要现金；而另一部分投资客因套现压力大则选择放弃刚交了定金或是首付的新房。”常淑娟预测，未来几个月投资客抛弃新盘的现象还会增多。

    一知名中介门店工作人员告诉记者，自己就刚从投资客手中接了一套位于望京区域的房子，按照3月份的市场价，该套房产单价在30000元/平方米左右，房主着急用钱，24000元/平方米就同意出让。“这一价格比当下的市场价便宜1000元/平方米。但长期看，房价还会涨上去的，手中能转开现金的同事都愿意接手投资客抛售的房子，出手赚钱也有空间。”该工作人员介绍说。目前，不少中介员工在去年火爆的楼市中捞到自己的“第一桶金”，加入到收房、再售房的队伍中。

    观点 未来一个月上演“退房潮”不意外

    在日前举行的三里屯SOHO首批租户入驻仪式上，SOHO中国董事长潘石屹表示这一轮地产新政下来，未来一个月内北京能上演“退房潮”。“投资者冷静一算自己的投资回报率不合适，尤其是只付了首付还没贷款的人自然就会退市，因此一个月后即使出现退房潮也是很正常的。”潘石屹解释，判断房价是否下跌有一种算法：“一看资金成本；二看租金回报率；三看物业税（或资产税）。目前中国还没有物业税，只有通过前两个因素来分析，以租金回报率与银行按揭贷款利息的差距来估算。第一季度上海住宅的回报率为2.3%，北京为2.9%，而银行按揭贷款利率为6.5%（二套房利率），相差约-4%。根据香港房地产市场的经验，这两者之差超过-3%，房价一定会出现大跌。”

    潘石屹表示，上述方法适应于不同区域的不同物业品种，包括住宅、商业、办公楼等，是否值得投资，是否存在泡沫，都可以用这种方法来衡量。“目前银行提高房贷门槛，意味着投资房产的资金成本提高了，但租金回报率没变化，贷款购买了多套房产的投资客会先扛不住。”潘石屹透露，目前上市的100家房地产公司中，7成房企的现金流都在100亿元以上，因此这些公司不会降价卖房。“如果精打细算过日子，100亿元让开发商扛3年没有问题。”